Онлайн-интервью

Пять золотых правил инвестора в недвижимость

В редакции «Газеты.Ru» состоялась онлайн-конференция с генеральным директором компании «Магистрат» Алексеем Болдиным

__is_photorep_included5955865: 1
Генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин -- об инвестиционной привлекательности недвижимости на фоне нестабильности рубля, о пяти золотых правилах инвестора в недвижимость, о плюсах и минусах формата апартаментов и о том, что ждет рынок жилья в 2014 году.
Вопросы с ответами
Все вопросы читателей «Газеты.Ru»
Начало трансляции: 19 марта 2014 в 12:00
Газета.Ru

— Алексей Викторович, добрый день! Спасибо большое, что вы к нам пришли на интервью.

— Здравствуйте.

Максим

— Алексей, здравствуйте! В последнее время модной тенденцией стало формулировать золотые правила принятия решений в той или иной ситуации. С вашей точки зрения, что следует обязательно включить в число пяти золотых правил инвестирования в жилую недвижимость?

— Прежде всего, почему они золотые. Золотые они потому, что могут принести действительно реальный доход при инвестировании в недвижимость. Второе, почему их пять. Конечно, правил может быть и более пяти, но сформулированы только главные из них. Первое — это инвестировать в первичный рынок. По моим оценкам, инвестиции в первичный рынок при прочих равных условиях могут принести намного больший доход, чем инвестиции в уже готовое жилье. Второе правило — инвестируй в перспективные районы. Необходимо инвестировать в районы, содержащие в себе потенциал роста. Третье — инвестируй в качественный проект — продукт. Необходимо инвестировать в такие жилые комплексы или другие объекты недвижимости, которые будут иметь повышенную ликвидность в дальнейшем. Четвертое — инвестируй в правильный момент. Необходимо правильно выбрать оптимальный момент для инвестиций, имеющий наиболее выгодную цену покупки. И пятое — инвестируй в надежность. При этом под надежностью мы понимаем и надежного застройщика, девелопера, и надежную правовую схему реализации. Вот они, пять правил.

Мария

— Алексей, доверие — сложное понятие. Каковы должны быть отличительные характеристики объекта, чтобы он сегодня вызвал, например, ваше доверие?

— Прежде всего нужно посмотреть на застройщика-девелопера, который возводит объект. При этом нужно посмотреть на опыт реализации предыдущих его объектов. Насколько вовремя они сдавались относительно нормативных сроков, какой отзыв идет по качеству строительства от нынешних покупателей. Всю эту информацию можно получить из открытых источников. Особенно важно посмотреть, как складывалась ситуация по объектам этого застройщика в период последнего кризиса 2008–2010 годов. Эта информация даст первое понимание о том, надежный будет объект в плане инвестиций или нет.

Вторым фактором я бы посмотрел наличие крупных государственных банков-партнеров, которые кредитуют этот проект. Наличие таких банков тоже дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен при любом развитии рыночной ситуации в стране. Третий фактор, на который я бы посоветовал обратить внимание, — аккредитация этого объекта по ипотеке, также в ведущих банках. При аккредитации по ипотеке банки и проверяют правоустанавливающие документы, и оценивают экономическую составляющую проекта. Поэтому это даст дополнительную надежность. Ну и немаловажно съездить на стройку и посмотреть, как идет ход строительных работ, сильно ли он отклоняется от заявляемых графиков. И это тоже косвенно говорит о надежности данного объекта. И последним фактором, не самым маловажным, является правовая схема реализации. В настоящий момент оптимальной схемой реализации на этапе строительства является продажа по договорам долевого участия в соответствии с 214-м ФЗ. Вот основные характеристики объекта, который вызывает доверие.

Наталия

— Добрый день! А как на практике отличить правильный район? И тем более как разобраться, будет ли тот или иной район расти в цене? Какие районы Москвы, по-вашему, наиболее перспективны сейчас?

— Общий принцип такой. Очень неплохо бы, если бы перспективный район находился в Старой Москве. Потому что количество земельных участков и будущих проектов под застройку в Старой Москве в силу объективных причин ограничено и их количество, понятно, расти значительно не будет. Поэтому, инвестируя в привлекательные объекты в районе Старой Москвы, вы уже заведомо в среднесрочной и долгосрочной перспективе получаете определенный бонус, связанный с потенциалом роста этой территории.

Момент второй. Если уже углубляться более серьезно, необходимо посмотреть на транспортную составляющую, на инфраструктурную составляющую, в каком они состоянии находятся сейчас и что планируется в этом плане в ближайшее время. Учитывая эти факторы, в настоящий момент наиболее перспективными районами в Москве для инвестиций я бы выделил: для элитной недвижимости — это район Хамовники, причем Хамовники, которые находятся с внешней стороны Садового кольца. Там складывается однородный район элитной застройки, обеспеченный всей необходимой инфраструктурой. Также как тренд 2014 года в этом плане мы отмечаем район Красной Пресни, который тоже имеет серьезные перспективы развития. Среди районов, так скажем, бизнес-класса, более доступных, я бы выделил район Ходынского поля, который в настоящий момент имеет очень серьезный потенциал развития, связанный с открытием станции метро «Ходынское поле», со строительством ряда крупных жилых комплексов и комплексов апартаментов в этом районе, открытием одного из крупнейших в Европе торговых центров «Авиапарк», а также достаточно благополучной транспортной ситуацией. И при всем при этом там планируется обустройство парка, конкурс на проектирование с участием нашей группы компаний. Поэтому район Ходынского поля тоже, на наш взгляд, один из перспективных. Пожалуй, все.

Дмитрий

— Алексей, обывателю зачастую непросто разобраться в том, какие объекты вырастут в цене, а какие принесут инвестору лишь хлопоты и разочарование. Как определить тот самый момент для покупки? Можно ли каким-то образом понять, что лучшей цены на объект уже не будет?

— Это вопрос, относящийся к самому выгодному моменту для инвестиций в конкретный объект. Здесь ответ достаточно простой. Наиболее выгодно вкладывать в объект на начальных этапах строительства, если мы говорим о первичном рынке недвижимости. Ну, как сейчас говорят на жаргоне, на этапе котлована, а иногда еще и до начала его обустройства. На этом этапе цены минимальные. И согласно политике ну практически всех застройщиков, цены на объект никогда не понижаются. Поэтому цены будут только расти. И рост этих факторов обусловлен и увеличением строительной расходности объекта, то есть наш дом растет на глазах. Следующей важной вехой является завершение строительства, когда дом сдан и подписаны соответствующие документы. Следующим этапом повышения цены является получение свидетельства о собственности на квартиру, которую вы купили. И наверное, последним этапом, который уже практически переводит статус этого жилья в обычный, так скажем, на вторичном рынке, является заселение значительной части квартир в этом доме: дом начинает жить своей полноценной жизнью. И каждый из этих этапов, он, соответственно, вносит прибавку к цене. Поэтому, по моему мнению, оптимальным моментом является... Чем раньше, тем лучше, если говорить проще. А насчет того, какие объекты, мы об этом поговорили. Здесь много факторов. Это и район, и качественный проект. И здесь необходимо анализировать каждый объект индивидуально.

Петр

— Как сделать 20% прибыли на недвижимости?

— В нашей компании, которая занимается реализацией объектов нашего застройщика уже более восьми лет, накоплена большая статистика. Инвестируя на начальном этапе, о котором я уже сказал, вы практически гарантированно получите, по крайней мере, вкладывая в наши объекты в Старой Москве, практически гарантированно получите доходность более 20% годовых в рублях. По статистике можно сказать, у нас вот объект «Доминион» в районе метро «Университет», который мы строили и продавали, он практически на любой стадии покупки давал доходность около 25% годовых. Такой объект элитного уровня, как «Садовые кварталы», доходность по нему колебалась от 20 до 50% процентов годовых в зависимости от момента входа. И вот здесь как раз очень наглядно демонстрируется подтверждение моих слов: люди, купившие в 2009 году на начальном этапе и рискнувшие, что называется, вложиться в этот достаточно длительный проект, увеличили цену своей недвижимости таким образом, что получили 50% годовых. Достаточно редкий случай, особенно на рынке элитной недвижимости. Так же вот, если говорить о более бюджетных инвестициях, то инвестиции в объект «Лайнер», по моему пониманию и расчетам, могут дать тоже около 25% годовых в рублях. Причем бюджеты покупки там очень демократичны, от 5 млн руб. И это все в Старой Москве, в нескольких километрах от Третьего кольца. Пожалуй, все.

Анастасия

— Алексей, каков сегодня входной барьер для тех, кто хочет попробовать себя в роли инвестора? С каким бюджетом можно задуматься о приобретении недвижимости с целью получения дохода?

— Очень своевременный вопрос задает Анастасия. Потому что ситуация, по моему мнению, как раз достаточно сильно изменилась за последнее время. Если ранее инвестиции в недвижимость были привилегией ограниченного круга людей, обладающих бюджетом несколько десятков миллионов рублей, если говорить о Старой Москве, то на сегодня благодаря появлению ряда объектов в старой части города, таких как упоминавшийся уже «Лайнер», «Фили-град» и другие, как правило, это комплекс апартаментов, которые имеют бюджет покупки от 5 млн примерно, это стало доступно для более широкого круга людей. Здесь можно посмотреть и другие варианты уменьшения бюджета. Например, мы сталкивались с случаем, когда люди покупают в складчину пятимиллионную квартиру на двоих. Это тоже возможно, никаких ограничений по законодательству здесь нет. В результате мы уменьшили бюджет покупки еще в два раза. В настоящий момент стоит присмотреться к инвестициям с использованием ипотечных средств. То есть настоящий ипотечный продукт позволяет вкладывать всего 10–20% первоначального взноса, а все остальное брать в рублевый ипотечный кредит. И с учетом того, что рост рынка обгоняет размер процентной ставки, это тоже становится выгодно. И в этом случае уже первоначальный бюджет инвестиций уменьшается вообще до 1 млн руб. И это все, хочу подчеркнуть, не в дальнем Подмосковье, это в центральной части города, с очень хорошими перспективами.

Виктор

— Есть ли какие-нибудь принципиальные различия между инвестированием в элитную недвижимость и в проекты эконом-класса? Отличаются ли в зависимости от класса объекта ожидаемые доходность и ликвидность?

— Конечно, все те правила, о которых я говорил, они применимы к обоим сегментам, о которых спрашивает Виктор. Но тем не менее отличаются они в первую очередь размером бюджета. Инвестиции в элитную недвижимость — это, как правило, от 40 млн руб. и выше. А инвестиции в недвижимость эконом-класса, а я бы сказал, даже не эконом-, а бизнес-класса, есть вполне доступные предложения в этом сегменте, они исчисляются несколькими миллионами рублей. Поэтому первый критерий — это все же размер бюджета инвестиций, который планирует потратить потенциальный покупатель. Все же если у него крупная сумма, исчисляемая там сотней миллионов рублей, наверное, нет смысла заниматься инвестициями в экономклассе. Хотя мы сталкиваемся с тем, что некоторые клиенты сейчас раскладывают свои инвестиции в разные сегменты. То есть традиционные инвесторы в элитном классе не брезгуют покупкой там пяти, а иногда сразу и десяти квартир в сегменте бизнес-класса, в частности в нашем объекте «Лайнер».

Общие закономерности здесь, я бы сказал, следующие. Инвестиции в экономкласс обладают определенным преимуществом. Это более высокая ликвидность. Если инвестор на каком-то этапе захочет выйти из проекта и продать свои квартиры, в экономклассе это сделать намного легче, потому что цена квартиры меньше абсолютная и, соответственно, круг покупателей больше. Особенно это наглядно проявляется в условиях кризисных явлений, которые могут случиться в любой момент, и кризис 2008–2010 годов наглядно это продемонстрировал. Экономкласс тогда просел меньше всего. Но при этом в среднем маржа, которая содержится в экономклассе, она все же меньше, чем в элите. Что касается инвестирования в элитную недвижимость, там маржа может быть больше, потому что если хороший проект, отвечает всем тем правилам, о которых я говорил, есть покупатель, то к цене он не очень эластичен, он может и платить больше. Поэтому там, как правило, маржа больше, но, соответственно, ликвидность меньше. Период экспозиции — это срок продажи этих квартир — может затягиваться на несколько месяцев, а иногда и доходить до года. То есть выйти из такой недвижимости быстро, скорее всего, не получится. Особенно в условиях кризиса. В условиях кризиса продавать элитную недвижимость вдвойне тяжело. Поэтому, как правило, владельцы элитной недвижимости в кризис выбирают стратегию переждать, дождаться начала роста — и тогда уже продавать. Такие основные отличия.

Константин

— Стоит ли брать ипотеку в 2014 году?

— Если есть планы по приобретению недвижимости, а судя по вопросу, они есть, я бы советовал брать ипотеку в 2014 году, причем делать это как можно быстрее. Потому что все факторы говорят о том, что в дальнейшем, в течение этого года, доход по ипотечным кредитам будет расти. Поэтому мой совет: берите прямо сейчас.

Стас Вдовенко

— Когда лучше продавать вторичное жилье, сейчас или осенью?

— Стасу надо оценить, куда он планирует направить деньги за продажу вторичного жилья. Если у него есть четкое понимание, куда он их планирует направить, особенно если он продает за рубли, я бы советовал это делать сейчас. Потому что рынок сейчас достаточно активный, спрос из-за колебаний валютных курсов достаточно хороший. Вся статистика развития рынка недвижимости в течение последних 20 лет показывает, что, как любой рынок, он носит волнообразный характер и за увеличением спроса следует его уменьшение. Поэтому никакого смысла откладывать продажу на осень нет. А объем предложений на рынке вторичного жилья и первичного достаточно большой. И конкуренция среди продавцов тоже большая. Поэтому мой совет: продавать сейчас, откладывать не надо.

Но единственный совет: подумать и иметь четкое приложение этих средств. Потому что продать и остаться в рублях — тоже в нынешней ситуации странная история. Их надо обязательно куда-то направить.

Алексей

— Среди тех, кого мы называем инвесторами, как я понимаю, есть две подкатегории — это те, кто покупает квартиру на ранней стадии строительства объекта с целью продать ее после сдачи дома (с отделкой или без), а также те, кто приобретает жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду. Насколько, по-вашему, целесообразен второй подход к инвестированию? Это действительно выгодно?

— Действительно, есть два типа инвесторов, о которых спрашивает Алексей. Но если честно, во-первых, соотношение между ними примерно 90% на 10%. Основная масса инвесторов все же покупают квартиры с целью их дальнейшей продажи, а не с целью сдачи в аренду. Это две разные инвестиционные стратегии. Первая, как мы ее называем, короткая стратегия, коротких денег. Исчисляется она, как правило, от года до двух, максимум двух с половиной. А стратегия купить и сдавать в аренду — это стратегия длинных денег, когда ты вкладываешь деньги на достаточно длительный срок и имеешь текущую доходность. Если доходность первых операций мы уже обсудили, она составляет порядка 20–25% годовых, то доходность, так скажем, рентабельность, я бы сказал, от сдачи в аренду в Москве имеет достаточно невысокий показатель и находится в пределах 4%, максимум 7% в год — это то, что можно иметь от сдачи в аренду. Но при этом ты сохраняешь имущество, потенциал, если квартира растет, она тоже растет в цене, и так далее. Это зависит от таких достаточно стратегических целей. Но надо иметь в виду соотношение этих доходностей. Если все же делать ставку на инвестирование с целью последующей сдачи в аренду, я бы посоветовал покупать квартиры как можно более дешевые, как правило, квартиры на низких этажах, не обязательно с идеальным видом из окна. Потому что в цене продажи, особенно на первичном рынке, эти факторы сильно влияют на цену. А на доходность инвестора от сдачи в аренду будет очень большое влияние оказывать тоже цена покупки. При этом ставки аренды не очень чувствительны к этим параметрам. И люди снимают практически за одинаковые деньги, что квартира на втором этаже, что на пятом, разницы нет. Но ты ее купил намного дешевле на втором, поэтому получил много большую доходность. Ну вот такие практические советы могу дать Алексею.

Да, единственное, он задает вопрос, с отделкой или без покупать. Я бы посоветовал фиксировать прибыль, не проводя отделку. Потому что, как показывает наше исследование, да, отделка может дать дополнительную какую-то доходность, но при этом она должна быть выполнена совершенно в определенном дизайне, с определенной себестоимостью, которая бы содержала потенциал. Квартира с отделкой более касается, наверное, вторых инвесторов, которые собираются сдать в аренду, им точно придется это делать. Но тем не менее она занимает значительный период времени, как правило, от полугода до года, особенно в дорогих квартирах, вместе с разработкой дизайн-проекта и выполнением ремонтных работ. А все это время она не приносит никакой доходности, и, как правило, выгоднее продать, и переложиться в другой объект недвижимость на начальном этапе строительства, и начать снова получать свою высокую доходность.

Сергей

— Алексей, как вам кажется, рынок апартаментов имеет будущее в России или этому формату суждено существовать только в Москве?

— Действительно, рынок апартаментов получил свое развитие в последние несколько лет. И на самом деле я бы сказал, не так страшен черт, как его малюют. Апартаменты в грамотно спроектированном и спозиционированном комплексе по своим потребительским характеристикам, как правило, ничем не отличаются от аналогичного жилья, это первое. Рынок апартаментов, с другой стороны, появился не случайно. Он появился как ответ на ограниченность в выборе площадок, особенно в центральной части города, которые имели бы целевое назначение под жилую застройку. И исходя из этого следует следующее преимущество апартаментов: это, как правило, очень неплохая локация местоположения, это, как правило, в старых районах, с обеспеченной инфраструктурой, с хорошей транспортной доступностью. Это второе преимущество апартаментов. Третьим преимуществом я бы отметил, как правило, более низкую цену. Так уж сложилось на рынке, что на текущий момент цена на апартаменты процентов на десять ниже, чем на аналогичные квартиры. Что тоже, в общем, для покупателей немаловажно. При этом апартаменты имеют и другие плюсы, которые не так очевидны, но тоже о них скажу.

Это возможность проще проводить перепланировки внутри своей квартиры. Потому что там нет таких жестких ограничений по строительным нормам, как под жилую застройку. Часто в комплексах, имеющих апартаменты, предусмотрен дополнительный сервис, в том числе гостиничного уровня. Известны примеры, в частности, с «Мариоттом», когда сервис пятизвездного отеля распространяется на продаваемые апартаменты. Поэтому у апартаментов не только минусы, о которых много говорят, но есть и дополнительные плюсы. При этом минусы, о которых говорят, они не так страшны. Основной из них — невозможность зарегистрироваться по месту жительства. Для части потребителей это неактуально. А более того, скажу, что, если апартаменты имеют, так скажем, в своем целевом назначении гостиничную составляющую, в этих апартаментах можно зарегистрироваться по месту пребывания до пяти лет и до бесконечности его продлевать. И все социальные блага, которые имеют лица, имеющие регистрацию, в данном случае вы получите в полном объеме. Также много разговоров о том, что в апартаментах повышенные ставки на коммунальные услуги. Ну да, там есть за нежилые помещения по тарифам города определенные отличия. Но когда мы это все пересчитаем в общую сумму ежемесячных эксплуатационных платежей, разница получится несущественная, это единицы процентов, максимум до десяти. Что касается возможных нюансов налогообложения, то они тоже, безусловно, существуют. Но законодательные акты на этот счет находятся в постоянной разработке и пока не финализированы. Поэтому здесь говорить пока рано об окончательных рисках. Более того, они все равно ниже. Это речь идет о ежегодном налоге на недвижимость, который не составляет большой суммы, даже если это будет статус нежилых помещений. Поэтому рынок апартаментов и формат их вполне востребован рынком, и в Москве уже очень развитый сегмент. А что касается других регионов, то, в частности, у нас есть филиал в Петербурге. И в формате апартаментов элитного жилья мы в Петербурге первыми вывели наш объект под названием «Монферран», и в настоящий момент наши конкуренты тоже, уже десятки проектов заявлены на этот год в формате... Ну вот около десяти комплексов заявлено на 2014 год в Северной столице. Поэтому этот рынок, думаю, будет иметь перспективу, особенно в центральной части городов-миллионников, где так же, как в Москве, есть определенные ограничения по количеству площадок под жилую застройку.

Газета.Ru

— А если говорить с точки зрения доходности, какая может быть у апартаментов доходность?

— А я бы сказал, что здесь правила все те же самые, что и по жилью. Просто меньше цена входа на те же 10%, остальное то же самое. Говорить о каких-то трудностях с последующей продажей, фиксацией прибыли я бы не стал. Ценовой тренд по апартаментам, их ценовые изменения, они в общем-то повторяют рынок, изменения по жилой недвижимости и не являются каким-то в настоящий момент отдельным сегментом рынка, который живет по своим ценовым законам. Они следуют полностью в тренде, как и остальное жилье. То есть все то же самое справедливо.

Ольга

— Алексей, ни для кого не секрет, что в связи с падением национальной валюты рублевые цены на жилье в последние месяцы стали расти. От чего зависит ценообразование в вашей отрасли? Как на него влияет колебание курсов основных валют? Спасибо!

— Да, безусловно, Ольга задает один из самых актуальных и часто задаваемых вопросов. Но ответ на него тоже достаточно простой. Как в любом сегменте рынка, на ценообразование влияет соотношение спроса и предложения. А рынок недвижимости, в том числе и в России, представляет из себя реально свободный рынок, с большим количеством продавцов и большим количеством покупателей, где есть рыночная конкуренция. И поэтому цены там формируются не так, как часто предполагают журналисты и даже потребители, пытаясь понять, как это влияет на себестоимость строительства, и так далее. Я вам скажу, что на себестоимость строительства это все повлияет очень не скоро. А основным все же фактором, влияющим на текущую цену, является соотношение спроса и предложения. И если мы в этой части проанализируем текущую ситуацию, можно выявить следующие факторы. Спрос резко вырос за последние месяцы. И колебание национальной валюты именно спровоцировало этот рост спроса.

Здесь можно отметить несколько составляющих. Есть люди, которые имели определенные рублевые сбережения, копили на квартиру, откладывали эту покупку. Но, видя, что каждый день практически цена покупки растет и может на определенном этапе стать недоступной, они, естественно, стали более решительно принимать решения, брать ипотеку, занимать у друзей, покупать более дешевое жилье. Но это резко спровоцировало их спрос. Другая категория — это как раз инвесторы, о которых мы говорим. Которые сидели с рублевыми сбережениями, может, в рублевых депозитах, может, в ячейке банка, но сейчас поняли, что они каждый день теряют и надо как-то грамотно... Но это мы уже называем спасением сбережений. Они даже не инвестируют, для них сейчас важно просто спасти свои деньги. Вот они активизировались. Ну и много других факторов, много других составляющих, у каждого своя жизненная ситуация. Но колебание курса валют многих спровоцировало на покупку недвижимости. Не секрет, что в основном у нас рынок недвижимости рублевый, цены устанавливаются в рублях, и поэтому недвижимость на сегодняшний момент очень выгодный инструмент приложения своих рублевых сбережений, средств. Таким образом, мы проанализировали, что спрос растет. Что же творится с предложением? Предложений сейчас большое количество, во всех сегментах рынка. Оно так быстро, конечно, не зависит ни от какого колебания. Оно как было, так и остается. Таким образом, мы фиксируем более или менее широкое, но стабильное предложение и резко растущий спрос. Но в силу законов экономики такая ситуация приводит к росту рублевых цен, о которых мы сейчас говорим. И дальше, если мы говорим о вторичном рынке, здесь каждый, что называется, за себя и каждый свою квартиру ценит выше всего и поднимает на нее цену, следуя общему тренду рынка. Если говорить о застройщиках, они разделились на две группы, даже на три, я бы сказал, которые по-разному себя повели. Часть застройщиков сохраняют рублевую цену, и при этом у них увеличились продажи, то есть они наращивают просто объем продаж. Часть застройщиков повышают постоянно рублевые цены, тем самым увеличивая свою доходность, но сохраняя более или менее стабильным объем продаж. Еще часть застройщиков перешли на установление цен в условных единицах. По объектам таких застройщиков, особенно если они не являются какими-то уникальными, мы фиксируем резкое падение продаж. Потому что клиент при прочем выборе понятно, в какую сторону сделает выбор. Потому что, определяя цену в условных единицах, в настоящий момент они стали достаточно высокими. И выросли, наверное, быстрее, чем даже у других категорий застройщиков. Ценообразование зависит вот от соотношения спроса и предложения. А про влияние курса я сказал.

Георгий

— Алексей, добрый день! Как вы считаете, как будет себя вести рынок недвижимости в 2014 году и почему? Спасибо

— Спасибо, Георгий, за этот вопрос. Он тоже, наверное, по рейтингу популярности один из первых, всех это волнует. И наверное, никто точно не сможет рассказать, что будет. Это все равно что предсказать точный курс доллара на конкретное число. Но тем не менее общие тенденции можно обсудить. В первую очередь я бы здесь вернулся к ответу на предыдущий вопрос, к анализу соотношения спроса и предложения. Именно в этом анализе и кроется возможный ответ. При этом мы должны посмотреть на макроэкономическую ситуацию в стране, посмотреть на рост национального валового продукта, который запланирован на этот год. И мы видим, что там революционных ростов не запланировано. Экономика находится в состоянии нулевого или небольшого положительного роста. Это говорит о том, что новый спрос, новые деньги в экономике формируются не очень быстро. Поэтому тот всплеск спроса, который мы сейчас наблюдаем, понятно, что он когда-то начнет уменьшаться и наступит момент, когда он стабилизируется и перейдет на обычный рабочий уровень, который обусловлен в основном не инвестиционными и подталкивающими соображениями, а на обычный бытовой уровень, когда человеку просто нужно купить или поменять квартиру для своего проживания или проживания своих детей. Поэтому можно четко сказать, что спрос уменьшится, наступит момент, когда он стабилизируется. При этом объем предложения не уменьшится точно, он достаточно большой. И более того, на этот год запланирован выход большого количества новых объектов.

Все говорит о том, что ценовая ситуация на каком-то этапе стабилизируется и дальнейшего роста не будет. Поэтому мы в течение 2014 года ожидаем вот такую динамику. В течение ближайших недель, может быть, месяцев это будет зависеть от соотношения уже валютных рынков и других экономических показателей. И дальнейшую стабилизацию. Но на каком уровне — точно не знает никто. Есть такая поговорка у преферансистов: знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Так и здесь, если бы каждый все знал, все бы были, наверное, миллиардерами. Но их ограниченное количество. Такой прогноз.

Юрий

— Многие аналитики сегодня говорят о грядущей новой волне мирового кризиса. Если это действительно произойдет, что будет с ценами на жилье в России?

— Ситуация, уже не раз пройденная российской экономикой. Поэтому на нее есть вполне прогнозируемый ответ. Для ответа нам достаточно посмотреть на последний кризис 2008–2009 годов, как вели себя цены на недвижимость и что было потом. Это обычное цикличное развитие экономики, когда в период кризиса... Да, при этом важно подчеркнуть, что рынок недвижимости — очень инерционный рынок, он не меняется так быстро, как курсы валют, как курсы акций и так далее. Это достаточно инерционная ситуация. Поэтому сначала происходит макроэкономическое изменение, достаточно быстро меняется курс валюты, меняется курс акций, меняются другие макроэкономические показатели. А уже затем, с запаздыванием в несколько месяцев, а иногда и до полугода, начинает реагировать рынок недвижимости. Общая тенденция такая: в случае каких-то серьезных кризисных явлений, а в случае несерьезных рынок вообще никак существенно не отреагирует, он просто застабилизируется. Но если, так скажем, кризисные или предкризисные явления будут слишком значительными, на уровне 2008 года, скорее всего, он себя и поведет как в 2008 году.

То есть сначала резко уменьшится спрос, причем в первую очередь в дорогих сегментах элиты, экономкласс, как правило, пострадает меньше. Начнут опускаться цены под различными, так скажем, соусами. Это могут быть и скидки, и акции, если говорим о крупных застройщиках. Это может быть и просто снижение цен продавцами. Но при этом на каком-то уровне это все стабилизируется. На этом застабилизированном уровне снова начнет расти спрос, потому что люди поймут, что дно наступило и оно пройдено. Начнет снова расти спрос, под этот растущий спрос начнут повышаться цены. И рынок через какой-то период времени, год, может быть, два, все зависит от глубины кризиса, обратно выйдет на те же показатели, которые были, и все вернется на круги своя. И таким образом мы войдем в новый цикл рыночной экономики в недвижимости. Ничего такого страшного в кризисе на рынке недвижимости нет, это обычная ситуация. И инвесторы, которые играют вдолгую, для них эти кризисы вообще не принципиальны. Если они их пережидают в своих активах недвижимости, они их потом спокойно продают и также фиксируют прибыль. Здесь главное не оказаться в такой ситуации, когда ты купишь на пике, а решишь продать на дне, вот этого не надо делать. Если уж ты купил на пике цен, то и продавать надо на пике. Тогда надо пережидать вот это дно кризиса.

Anton

— Алексей, здравствуйте. У меня два вопроса: 1. Ваше мнение, будет ли недвижимость стремительно расти за курсом доллара или рублевые цены лишь немного изменятся? До начала недавнего роста (курса доллара) складывалось устойчивое ощущение, что предложения на рынке недвижимости сильно превышают спрос. Доллар с конца 2013-го вырос уже больше чем на 10%, чего нельзя сказать про цену квадратного метра (в сегменте эконом/комфорт — точно). Чего можно ожидать в связи с неопределенной ситуацией на Украине? 2. Что вы можете сказать о насыщенности рынка недвижимости в Москве и МО? У меня складывается впечатление, что количество строящегося жилья в ближайшем Подмосковье огромно. При этом есть ясная градостроительная перспектива (строительство метро), подключение застройщиков/инвесторов к строительству инфраструктуры (участие в строительстве метро), чтобы повысить привлекательность объектов. Какую динамику вы прогнозируете (при условии отсутствия форс-мажорных обстоятельств)?

— Про перспективы изменения цен на недвижимость в связи с курсом доллара действительно я подробно ответил. Что касается, я бы остановился, вопрос, связанный с ситуацией на Украине и реакцией на нее рынка недвижимости. Тоже вопрос, который начинают задавать клиенты. Мы уже сейчас фиксируем, это активизация на рынке аренды жилья, в том числе в Москве. Наши соотечественники с Украины начали активно арендовать квартиры, более активно, чем это было раньше. Это первое. Второе — мы имеем тоже филиал в Ростове-на-Дону, где занимаемся реализацией доступного жилья. И мы начали фиксировать увеличение спроса со стороны украинских граждан на доступное жилье в южных регионах России. Это вот первая, так скажем, реакция на события рынка недвижимости.

Что касается ближайшего Подмосковья, прав Антон, здесь заявлено совершенно гигантское количество проектов, миллионников даже, — объекты, комплексы с объемом строительства миллион квадратных метров. Даже учитывая возможные поглощения рынком, то есть то количество людей, которые готовы в течение года покупать жилье, эта цифра просто гигантская. Это проекты на 10, может быть, даже 20 лет. Их раньше просто рынок не поглотит, некому в таком количестве покупать. Поэтому, исходя из этого можно четко сказать, что в ближайшем Подмосковье, особенно если мы его теперь берем вместе с Новой Москвой, два региона, кстати, по очень похожим правилам развиваются, объем предложения обеспечен на долгие годы и десятилетия вперед, уже даже по заявленным проектам. При этом общая тенденция тоже понятна. Чем ближе начинаем двигаться к центру Москвы от дальнего Подмосковья, среднего Подмосковья, проходя через ближнее Подмосковье, аккуратно заезжая внутрь МКАД и приближаясь к Третьему кольцу, то есть чем ближе к центру города, тем количество площадок и объектов меньше. Соответственно, вступают все эти правила о дефиците предложения, о котором мы говорили, и, соответственно, о тех рыночных факторах, связанных с соотношением спроса цены и предложения, о которых мы тоже уже говорили. Поэтому в ближайшем Подмосковье пока тоже есть достаточное количество ресурсов, они не исчерпаны, но уже начинаются определенные ограничения. Поэтому чем ближе к центру Москвы, если мы говорим об инвесторах, у него все равно больше потенциал инвестиционного роста его будущих объектов. При этом я бы, говоря о Подмосковье, все же обратил внимание на такой появившийся в недавнее время формат, как низкоэтажное жилье. Раньше традиционно считалось, что основная часть массовой застройки — это в основном 17-этажные панельные дома. В последнее время потребитель отдает предпочтение более человечному жилью, я бы сказал. Это невысокие, многоквартирные при этом дома с вполне доступными ценовыми параметрами, которые возводятся по быстрым технологиям, и так далее. На мой взгляд, они потихонечку начнут вытеснять традиционный формат многоэтажного панельного строительства, я подчеркиваю, традиционного панельного строительства, если застройщик тоже не будет менять этот формат. Вот такие тенденции прогнозируем. Но что касается общего изменения цен в течение этого года на рынках Подмосковья, я думаю, он будет точно такой же, как я сказал. Это продолжение роста рублевых цен в соответствии с ростом курса доллара и на каком-то уровне его стабилизация, может быть, даже на факте снижения спроса произойдет стабилизация цен.

Сергей

— Добрый день! Алексей, как правильнее начать инвестиционную деятельность: вкладываясь в мелкие активы с маленькой доходностью, а потом переинвестировать в более рентабельные проекты или накопить (депозит или ПИФ) и вложить сразу в доходную (или менее рискованную) недвижимость? (Например, есть деньги на земельный участок, но цены на них растут не очень, да и предложений много, а на квартиру надо копить, цена растет стабильно (в данном регионе) и конкуренция при продаже будет небольшой.) Спасибо за ответ.

— Очень такой своевременный вопрос задает Сергей, мы его уже касались. Речь идет практически о доступных инвестициях. Я бы Сергею не советовал покупать землю, на ней что-то строить, потом продавать — это рынок загородной недвижимости, он имеет намного меньшую ликвидность для инвесторов, чем рынок жилой недвижимости, особенно в Старой Москве. Учитывая появившееся большое количество предложений с доступными бюджетами, в том числе наш объект «Лайнер», о котором я говорил, в котором с 5 млн руб. можно купить нормальные апартаменты и иметь доходность, о которой я уже говорил, я бы ему советовал вкладываться в жилье. Просто если у него не хватает собственных средств, нет 5 млн руб., это можно сделать в складчину, взять на недостающую часть ипотечный рублевый кредит. И в этом случае он достигнет максимальной доходности. А дальше, по мере роста, так скажем, своих доходов, как от инвестиционной деятельности, так и от другой, надеюсь, он может переходить и в более высокий ценовой сегмент. И у него появится просто более широкий выбор объектов для инвестиций. Соответственно, следуя пяти правилам, о которых я говорил, он сможет с их помощью уже подобрать себе оптимальный объект для инвестиций. Поэтому мой совет такой: вкладываться в жилье на этапе строительства прямо сейчас.

Аркадий

— Алексей, каким вы видите в ближайший год или два рынок дачной недвижимости в дальнем Подмосковье? Стоит ли инвестировать в земли сельхозназначения с перспективой перевода их в ИЖС? Спасибо.

— Вопрос понятен. Аркадий, как я уже сказал, ликвидность объектов загородной недвижимости, особенно в дальнем Подмосковье, намного ниже, чем во всех остальных сегментах рынка Московского региона. Купить, я не сомневаюсь, вы сможете дешево, может быть, даже выгодно, и даже сможете перевести под ИЖС. Но продать потом, особенно со значительной выгодой, вам будет непросто. Период экспозиции, то есть продажи вашего или земельного участка, переведенного в ИЖС, или если вы намерены решить и построить дом, он будет исчисляться месяцами, а то и годами. Поэтому при прочих равных условиях, если у вас там нет никаких других личных соображений, почему вам это выгодно, я бы советовал вкладываться в жилье в Москве.

Ольга

— Алексей, выгодно ли на сегодня инвестировать в таунхаусы для последующей сдачи помещений в аренду? Каков должен быть первоначальный взнос в процентах для покупки такой недвижимости?

— Таунхаусы — формат для России достаточно новый, получивший определенное развитие, не занимающий большую долю рынка, скажу честно. Характеризуется он по сравнению с квартирами достаточно большой площадью. Это, как правило, 100 м и больше. Хотя сейчас появились более маленькие форматы таунхаусов, 80 м, так называемый экономкласс. Но все равно в среднем это удвоенная, а то и утроенная площадь обычных квартир. Поэтому, следуя нашим правилам, о которых мы говорили: чем больше бюджет покупки и, соответственно, тем больше цена объекта, тем меньше его ликвидность, тем тяжелее его продать, тем меньшее количество потенциальных покупателей есть на этот объект. Исходя из этого правила инвестировать вообще в таунхаус не очень выгодно. С целью его последующей сдачи в аренду — мы об общих правилах инвестиций в аренду уже говорили, все эти доводы о невысокой рентабельности, о невысокой ликвидности, они здесь сохраняются.

Сдать в аренду таунхаус, я думаю, будет еще сложней, чем обычную квартиру, исходя из тех же всех правил абсолютного бюджета. Поэтому если нет каких-то узких, личных соображений и ситуации, по которой задается этот вопрос, я бы не рекомендовал инвестировать в таунхаусы с последующей сдачей в аренду. Если цель — длинные деньги, с точки зрения сдачи в аренду я бы присмотрелся к жилью в старой части Москвы, расположенному удачно около метро, имеющему невысокую цену покупки. А еще идеально, если квартира сдается с отделкой, это тоже очень важный момент. Тогда нет необходимости тратить время и деньги на их отделку, можно сразу сдавать в построенном доме. Поэтому мой совет: покупать новостройку с отделкой, желательно в пределах старой части Москвы. А если говорить о вопросе, какой первоначальный взнос, здесь политика застройщиков такова: если речь идет о рассрочке, то, как правило, около 30% первоначальный взнос просят. Если речь идет об ипотечном кредите, размер первоначального взноса по ипотеке сейчас, как правило, в среднем составляет минимальный 20%, но есть и отклонения, есть продукты, которые 10-процентный первоначальный взнос предлагают. Все же наиболее выгодные ипотечные условия предлагаются для понятного жилого формата. Могут быть у банков ограничения по таунхаусам. Надо смотреть индивидуально.

Никита

— Алексей, добрый день! Являются ли инвестиционно привлекательными для частного лица проекты экономкласса в Домодедово? Какие районы Подмосковья, Новой Москвы вы считаете инвестиционно привлекательными?

— Спасибо!

— В целом о рынке недвижимости Подмосковья я уже говорил. На мой взгляд, при прочих равных условиях, если есть возможность в одном и том же бюджете купить апартаменты или квартиру в Старой Москве или квартиру в Домодедово и других районах Подмосковья, я бы рекомендовал выбирать Старую Москву. Тем не менее Домодедово — тоже активно развивающийся в настоящий момент регион. Там заявлены тоже очень крупные проекты-миллионники, о которых я уже говорил. Если у вас есть по каким-то личным соображениям желание инвестировать в Домодедово, я бы советовал присмотреться к объекту «Новое Домодедово» компании ЛСР. На мой взгляд, перспективный объект от достаточно надежного застройщика. А все остальные доводы про инвестиционную привлекательность я уже назвал. При этом, советую посмотреть в том числе форматы малоэтажной застройки, о которых я тоже говорил. Они имеют определенную перспективу именно с точки зрения одного из золотых правил: инвестируй в перспективный продукт. Вот малоэтажная застройка многоквартирными домами, на мой взгляд, для Подмосковья один из перспективных продуктов.

Сергей

— Планирую инвестировать в апартаменты на этапе котлована, присматриваюсь к объекту «Лайнер». Стоит выбор: квартира или апартаменты? Склоняюсь в сторону квартиры, поскольку рынок апартаментов на вторичке — это кот в мешке, тем более формат сьют. Алексей, посоветуйте, как быть? Насколько ликвидны апарты на вторичке и сколько можно на них заработать?

— Сергей, спасибо за вопрос. Видно, что вы интересовались нашими объектами. И, так скажем, в благодарность за ваш вопрос я вам дам очень хороший совет. Как я уже сказал, рынка апартаментов не надо бояться. Потому что он работает в полном соответствии с теми же рыночными законами, что и рынок обычных квартир. Кроме того, он имеет намного больший в том числе инвестиционный потенциал, потому что продается дешевле, чем квартиры. И в частности, объект «Лайнер», о котором вы упомянули, наш анализ показывает, что от аналогичных предложений, даже апартаментного класса, в этом же районе, предлагаемых нашими коллегами-конкурентами, в настоящий момент отличается в выгодную сторону на 10–15%. Поэтому, инвестируя именно в этот объект, с точки зрения цены вы точно не проиграете. А давайте теперь посмотрим на другие золотые правила, постараемся использовать это уже как своеобразный калькулятор-шаблон для принятия решения.

Про качество продукта можно сказать, что объект «Лайнер» — это объект, который спроектирован немецкими архитекторами в монолитной технологии, содержит благоустроенный внутренний двор, подземный паркинг, нежилые помещения на всех этажах. То есть как сам продукт, особенно если мы посмотрим на его местоположение, в одном из самых перспективных районов Москвы, на Ходынском поле, где рядом в двух минутах ходьбы метро «Ходынское поле», в двух минутах — торговый центр «Авиапарк», в трех минутах — парк, в четырех минутах — Музей современного искусства и Музей метро, который сейчас тоже строится. Я уже не говорю про стадион «Мегаспорт», который построен, и развитую существующую инфраструктуру. По совокупности этих факторов, на мой взгляд, этот комплекс, как продукт, он очень перспективный с точки зрения роста. Посмотрим на другое правило, по поводу выбора момента для инвестирования. Объект находится в начальной стадии строительства, продажи открыты всего две-три недели назад. Поэтому момент сейчас самый оптимальный. Посмотрим на другой фактор — надежность девелоперской компании. Объект возводит группа компаний «Интеко», которая причем включает в себя все составляющие девелоперского цикла. Это и генподрядная организация, которая строит объект, наша, и инвестор наш, и риелтор, которого я представляю, тоже входит в группу, и бюро, которое проектировало, — это тоже наша совместная с Германией компания. Таким образом, полностью замкнутый цикл, добавляет, кстати, к фактору надежности, о котором я говорил в золотых правилах, еще очень важную составляющую, я про нее забыл, но советую тоже обращать внимание. Если девелопер имеет в своей структуре все компании, реализующие все функции девелоперского цикла, от проектирования через строительство, продажу и эксплуатацию, — это тоже дополнительный фактор надежности на достройку, что в «Лайнере» есть. Следующим фактором, я бы сказал, если мы смотрим на надежность компании, то все прекрасно знают, как компания прошла 2008 год, 2009-й, кризис. За это время ни один из объектов не был задержан по вводу ни на один день. Более того, в тот момент у нас действовала акция, которая называлась «Точно по расписанию». В условиях кризиса мы ее специально демонстрировали, что мы, несмотря на это, все свои объекты сдаем с точностью до последней минуты. Поэтому о надежности здесь тоже не приходится говорить. Приходится говорить как о достаточно надежной инвестиции. Про перспективные районы мы сказали. Поэтому практически все пять золотых правил, о которых я говорил, при выборе вами «Лайнера» сработают в полном объеме. А что касается вторичной продажи, то, действительно, в настоящий момент этот рынок не очень развит, потому что очень малое количество апартаментов успело уже выйти на этот рынок. Но то, что сейчас продается на вторичном рынке в формате апартаментов, абсолютно следует аналогичным правилам, как и по продажам жилья. Более того, последний довод в пользу инвестиций именно в апартаменты, в том числе и «Лайнер»: по нашей статистике, которую мы ведем уже три последних года, видно, что цена продажи между апартаментами и традиционным жильем уменьшается. И в принципе мы делаем вывод, что через какое-то время эти цены вообще сольются практически в одну и не будут существенно отличаться. Это дополнительный фактор о том, что, получая бонус на входе этот 10%, продавая его года через три, он если и останется, то уже не 10%, а единицы, наверное, каких-то процентов. Поэтому, на мой взгляд, инвестиции в «Лайнер», понятно, я заинтересованное лицо, но тем не менее я постарался объективно разложить эту ситуацию на составляющие. И она говорит о том, что это действительно выгодные и надежные инвестиции.

Павел

— Что вы думаете о перспективах вложений в рынок коммерческой недвижимости, как формат стрит-ритейл, так и особенно офисной, актуально ли это для текущего момента?

— В первую очередь хочу сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость — это все же длинные деньги, которые предполагают, что вы будете получать рентный доход от ее использования. Это все же сдача в аренду. Поэтому этот формат подходит только тем, кто входит в длинные инвестиции. Второй момент: из предложенных форматов, стрит-ритейл или офисная недвижимость, я бы отдал предпочтение стрит-ритейлу, особенно если удастся найти удачный объект. В стрит-ритейле, он не случайно так называется, именно важна та улица, местоположение, близость к метро, близость к трафику пешеходному или транспортному, который будет проходить через твое помещение. От этого зависит и коммерческая его успешность, будет ли там магазин хорошо работать, будет ли у химчистки высокая проходимость и так далее. Соответственно, от всего этого и зависит арендная ставка. Если у вас хорошо все расположено, ставка будет высокая. Как показал опыт, в том числе кризиса 2008–2009 годов, удачные помещения стрит-ритейла, расположенные в удачных местах, по арендной ставке пострадали меньше всего.

Что касается офисной недвижимости, она все же в целом имеет меньшую ликвидность, чем стрит-ритейл, особенно удачный. И в кризис арендные ставки по таким помещениям проседают существеннее, чем у стрит-ритейла. В частности, мы фиксировали снижение арендных ставок на 50–60% в период кризиса 2008–2009 годов. Поэтому, учитывая как бы такую экономическую ситуацию, если нет каких-то специальных предпосылок инвестировать в коммерческую недвижимость и если у вас нет удачных предложений по стрит-ритейлу, которые бы вам обеспечили стабильный гарантированный доход в условиях любого экономического развития ситуации, я бы не очень рекомендовал (как формат именно сегодня) инвестировать в коммерческую недвижимость. Если у вас бюджеты соизмеримы, исчисляются десятками миллионов рублей или сотнями, вполне можно посмотреть на сегмент элитной недвижимости, новостроек, в частности наш проект «Садовые кварталы». Позволит обеспечить доходность порядка 20% годовых, о которых я уже говорил. Такие рекомендации по коммерческой недвижимости.

Денис

— Добрый день Алексей! Стоит ли сейчас инвестировать в торговую недвижимость? Арендные ставки будут стабильны в будущие лет пять? В моем случае это торговый центр 12 000 кв.м, около станции московского метро. Планирую частично брать ипотеку.

— Денис, конечно, я понимаю, речь у вас вообще идет о конкретном объекте, судя по вопросу. Поэтому, чтобы дать какие-то рекомендации, необходимо, конечно, изучать каждый объект отдельно. Но в качестве общих рекомендаций могу сказать следующее. Советую обратить внимание на наличие какой-то существенно развлекательной составляющей в объекте, который вы рассматриваете, наличие якорных арендаторов, возможность эффективной парковки. Ну, а также на существующую проходимость этого торгового центра. Внимательно посмотреть на экономику его, на доходную составляющую, на стабильность поступления арендных платежей. Только после этого вы сами для себя сможете принять решение. Думаю, насчет арендных ставок, то, если в экономике России будет наблюдаться спад или, не дай бог, какие-то кризисные явления, естественно, они будут уменьшаться. И это показал предыдущий кризис. Часть арендаторов у вас съедет, так скажем, будет или закрывать свой бизнес, или менять локацию на более дешевую. Которые останутся, будут торговаться по цене арендной ставки. Поэтому к этому надо тоже быть готовым. Никто гарантировать стабильность в течение пяти лет этих ставок вам не может. Если рынок изменится — изменятся и ставки. Более того, если вы планируете брать ипотеку, вот по ипотеке вам в условиях кризиса проценты никто не снизит. Поэтому вы можете попасть в очень опасную «вилку», когда у вас расходная часть бизнеса стабильна или даже может расти, это надо смотреть на условия кредитного договора, а доходная часть у вас в условиях кризиса может резко уменьшиться. Поэтому если и покупать, то вы должны очень внимательно просчитать экономику вопроса и иметь существенный резерв и запас. А судя по тому, что вы берете кредит, этого запаса нет. Поэтому, на мой взгляд, здесь есть значительная доля риска, которую вам надо оценить самостоятельно, проанализировав конкретный объект.

Алекс

— На ваш взгляд, как изменится рынок вторичной недвижимости в ближайшее время в больших городах? Спасибо.

— Справедливости ради надо сказать, что у меня есть филиалы в трех городах-миллионниках, как говорят сейчас, — это Москва, Петербург и Ростов-на-Дону. Поэтому по ним мы можем, так скажем, более точно и детально говорить. На мой взгляд, эти три города в настоящий момент являются достаточно перспективными с точки зрения их рынка недвижимости, они имеют развитые рынки, хороший спрос. В общем-то, развитость рынка в основном зависит от спроса: куда идут люди, где они покупают, тот рынок считается для девелопера перспективным. Также в качестве перспективных рынков мы рассматриваем и другие города России. В первую очередь это Уфа, Новосибирск.

Не исключаю, что в свете последней ситуации и Крым станет одним из перспективных рынков недвижимости, куда пойдет неплохой спрос, учитывая в первую очередь уникальное местоположение этого региона. И поэтому, что касается развития вторичных рынков в этих регионах, он будет,скорее все равно следовать общим правилам, о которых я сказал, и будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране. И, соответственно, в настоящий момент мы фиксируем рост рублевых цен на вторичном рынке в указанных регионах. Но после наступления неизбежной стабилизации этого спроса и, соответственно, неизбежной стабилизации цен произойдет стабилизация ценового уровня и стабилизация спроса. И рынок войдет в период стабильности, или, как его иногда называют, стагнации. Это не страшное слово, это в принципе не так плохо. Для нас, кстати, как для операторов рынка недвижимости, ситуация стабильного рынка недвижимости в принципе самая лучшая. Она позволяет нормально планировать свою деятельность, она менее цикличная. Поэтому все росты и, соответственно, падения — они не так уж полезны для рынка. Но это, к сожалению, объективная неизбежность, и мы в ней работаем.

Любовь

— Здравствуйте, Алексей! Осенью 2013 года планировалось приобретение квартиры в новостройке (ближнее Подмосковье). Не успели, ситуация со стоимостью изменилась. Вижу, что меняются условия банков по ипотеке, и не в лучшую сторону. Прошу пояснить ваше видение ситуации: имеет смысл ждать с покупкой или, по-вашему, сейчас момент для покупки оптимален? То есть интересует динамика цен на жилье в новостройке в ближайший год. Спасибо. //Любовь.

— Да, Любовь, спасибо за вопрос. Понятно, что это личный вопрос. Но так сложилось, что рынок недвижимости как раз и складывается из таких личных ситуаций, у каждого человека, и все вместе это и образует рынок. И вы здесь не одиноки с вашей проблемой. К сожалению, наверное, самый оптимальный момент для покупки, уже прошел, и вы сами, судя по вопросу, это понимаете. Но тем не менее, если у вас есть жизненные планы покупать жилье и есть необходимые для этого ресурсы, я бы советовал не откладывать эту ситуацию. Потому что, как мы уже говорили, да, скорее всего, в ближайшие недели-месяцы рост цен сохранится, рублевых, и потом он, конечно, стабилизируется, но на каком уровне он стабилизируется — мы точно сказать не можем. Скорее всего, это будет более высокий ценовой уровень, чем сейчас. Поэтому я бы советовал покупать недвижимость, брать, наверное, ипотеку. На сегодняшний момент, пока не произошло радикального ухудшения ставок для потребителей по ипотечному кредитованию. Найдите надежного застройщика, который аккредитован в государственном крупном банке, лидере ипотечного рынка. Как правило, там действуют определенные преференции, в рамках совместных программ, ипотечные банки дают дисконт по процентной ставке для таких надежных застройщиков. И вы, как клиент этого застройщика, вполне можете воспользоваться этой ситуацией. На мой взгляд, по ипотеке ничего не потеряно, так скажем. Ну, а по ценам... Присмотритесь к тем застройщикам, если таких найдете, которые еще не повысили рублевые цены за последнее время, и покупайте, для вас это будет оптимальным моментом.

Михаил

— Добрый день! Привлекательна ли с точки зрения инвестиций недвижимость в депрессивных странах Евросоюза, таких как Испания, Португалия, Греция? И на какой рост ее цены можно рассчитывать в среднесрочной перспективе, если с 2008 года цена упала к текущей на 40–50%?

— Если коротко, то на данный момент я бы не рекомендовал инвестировать в зарубежную недвижимость. В первую очередь потому, что она имеет крайне низкую ликвидность. То есть спрос на нее сейчас крайне низкий, особенно на европейскую недвижимость, в том числе в перечисленных вами странах. Перспективы роста этого спроса прогнозировать трудно. При этом вы справедливо отмечаете, что цены упали. Но нет ощущения, что они даже «дна» достигли. Вы ее, скорее всего, купите, продавцы будут очень рады, они в этих странах всегда рады русским покупателям, потому что в настоящий момент мало вообще кто покупает. Но продать потом, если мы все же говорим об инвестициях, вам будет крайне тяжело. Зарубежную недвижимость, на мой взгляд, имеет смысл покупать, если вы собираетесь ею как-то пользоваться существенно, после выхода на пенсию или для детей, в этом случае еще можно рассмотреть. Но эта недвижимость не для инвестиций, а для личного пользования. Поэтому при наличии выбора предложений для инвестиций я бы рекомендовал инвестировать в Россию, в частности в «старую» Москву и в те проекты, в соответствии с теми правилами, о которых мы говорили. Это более гарантированный доход даст.

Дмитрий

— Алексей, как наилучшим образом осуществлять инвестиции в недвижимость, в диапазоне €50–500 тыс. в год в развитых странах? Какие страны наиболее предпочтительны? На какую доходность стоит рассчитывать.

— Если говорить уже о странах, то я советовал бы посмотреть, если непременно вам хочется инвестировать в зарубежную недвижимость, все плюсы и минусы этого инвестирования. Из Европы посоветовал бы посмотреть все же Лондон, как город, пользующийся наибольшим спросом. То есть при оценке инвестиции в зарубежную недвижимость, как и при оценке инвестиции в любую недвижимость, надо смотреть в первую очередь на спрос, там, где есть спрос, там, где люди больше всего покупают. Сейчас покупают из Европы больше всего в Лондоне. Поэтому советовал бы посмотреть Лондон. Может быть, курортную недвижимость — это, например, юг Франции, вокруг Средиземного моря что-то. Как правило, все равно это не принесет ожидаемой вами рентабельности и продать будет очень сложно.

Из других перспективных зарубежных рынков я бы посоветовал посмотреть американский рынок, сейчас он выходит из стагнации и демонстрирует неплохую положительную динамику. Также можно посмотреть азиатский рынок, если вы не ограничены географией, там тоже есть отдельные перспективные страны. Как ни странно, есть перспективные страны и в Африке. В частности, Кения и Танзания, несмотря на очень низкий уровень, по столичным своим городам тоже демонстрирует неплохую положительную динамику. Но все это достаточно экзотические инвестиции, прогнозировать которые, сидя в Москве, достаточно непросто, и необходимо погружаться в рыночную ситуацию в каждой конкретной стране. Поэтому, если у вас нет каких-то других весомых соображений для инвестиций в зарубежную недвижимость, в том числе с такими бюджетами, о которых вы говорите, они вполне являются самыми рабочими, я бы сказал, для инвестиций в рублевую недвижимость в Москве. Более того, если у вас ресурсы в евро, вы их сейчас можете достаточно выгодно конвертировать в рубли и получить очень неплохую цену покупки. Если говорить о доходности при инвестиции в зарубежную недвижимость, то не думаю, что она будет большой, в лучшем случае будет исчисляться единицами процентов в год. Правда, в валюте, конечно, в евро, если мы говорим о Европе. Но это небольшие инвестиции. И при этом надо быть готовым к значительным накладным расходам, которые отсутствуют в России во многом. Это и налоги на покупку, это и необходимость содержать или открывать какие-то компании, потому что в некоторых странах есть ограничения на покупку нерезидентами недвижимости, на бухгалтерское обслуживание, на уплату налогов после продажи и так далее. Это дополнительные затраты, которые могут свести вот эти единицы процентов, о которых мы говорим, реально просто к нулю. К этому тоже надо быть готовым и учитывать при инвестициях.

Иван

— Алексей, как вы оцениваете перспективы инвестирования в недвижимость Словении? Спасибо.

— Про Словению я бы сказал, что оцениваю не очень высоко перспективы. Страна не является центром притяжения покупателей со всей Европы или из более широкого круга регионов. Сам уровень жизни и уровень цен на недвижимость в Словении является достаточно высоким среди балканских стран, он, вообще, самый высокий, если так говорить. Поэтому это такая страна, ну, что называется, на любителя. И если у вас нет каких-то предпочтений, связанных с личным предпочтением именно к этой стране, я бы не очень рекомендовал. Вы, скорее всего, купите не очень дешево и, скорее всего, вообще никогда не продадите или продадите очень сложно и с большим периодом экспозиции. Если вам, так скажем, нужна Адриатика, более доступные цены есть в той же Хорватии, Черногории, Италии, в конце концов, в отдельных регионах. Поэтому в Словению, при прочих равных условиях, я бы не очень рекомендовал инвестировать.

Юлиана

— Здравствуйте. Я хочу переехать из Казахстана в Россию. Какое жилье более выгодно покупать? И нужно обращаться в компании по продаже недвижимости или лучше купить у домовладельца?

— Спасибо за вопрос, Юлиана. Очень интересно, что вы из Казахстана, потому что у нас есть объект «Доминион», в который жители вашей родины, так скажем, проинвестировали значительное количество квартир. И у нас как бы даже небольшая диаспора казахская образовалась в этом комплексе. Они очень довольны своими покупками и своим соотечественникам рекомендуют покупку в этом объекте. Поэтому ваш вопрос из Казахстана меня не удивил. Что касается того, как лучше покупать и когда, здесь все зависит от двух факторов. Первое — от срока вашего планируемого переезда, то есть есть ли у вас время ждать или нет, и бюджета вашей покупки. Если у вас есть время ждать и вам не надо прямо сейчас переезжать, я бы советовал купить квартиру на первичном рынке, на этапе строительства, у одного из надежных застройщиков, по тем правилам, о которых мы говорили. Соответственно, можно подобрать объект, который заканчивается строительством как раз к тому сроку, когда вы планируете переезжать.

Если у вас вопрос переезда носит срочный характер и вам нужно готовое жилье, в которое вы бы могли сразу поселиться, то, конечно, я бы порекомендовал два варианта: обратиться или в надежную риелторскую компанию, которая вам подберет на всем рынке объект в соответствии с вашими потребностями и бюджетом. Или, кстати, я бы не исключил и такой неожиданный совет, который многие упускают из возможностей. Я бы обратился к тем же надежным застройщикам, которые строили дома. Как правило, у наиболее крупных есть подразделения, которые занимаются вторичным рынком по своим объектам, по ранее построенным. Потому что часть людей, в том числе инвесторов, о которых мы говорили, они же начинают продавать эти квартиры. И кому, как не структуре застройщика, заниматься этой темой. Покупая квартиру на вторичном рынке, практически готовую, через застройщика, но собственником которой уже является в том числе инвестор или просто житель, у которого изменились какие-то жизненные условия и он хочет по каким-то причинам продать, вы получаете, во-первых, квартиру в современном нормальном комплексе, который отвечает перспективным тенденциям, второе — у вас юридическая чистота не вызывает никаких вопросов. У вас отсутствуют правовые риски, связанные с покупкой недвижимости, потому что это все идет через застройщика. Поэтому такую возможность не исключайте. Будем видеть в числе возможных покупателей вас и у нас, учитывая сложившиеся хорошие отношения с вашими соотечественниками.

Георгий

— Добрый день, Алексей! Как вы считаете, у краудсорсинга в сфере инвестиций в недвижимость есть ли будущее на российском рынке?

— Если мы под краудсорсингом понимаем участие потенциальных клиентов, так скажем, в каком-то создании продукта, то я вижу очень большую перспективу в этом. Более того, мы пользуемся этим. В частности, по нашему объекту «Садовый квартал» для того, чтобы понять, допустим, в каком стиле делать входную группу нашего комплекса, мы проводили исследование среди наших потребителей по стилю, кто какой стиль предпочитает. Кто классику, кто ар-деко, кто минимализм. И исходя из этих исследований мы принимали решения о разработке дизайн-проектов во входной группе. Или, допустим, более важный вопрос — разработка локальной внутренней инфраструктуры. Что планировать в комплексе: кинотеатр, ресторан, спортбар, кофейню... Вот весь набор инфраструктуры — мы тоже советовались с будущими жильцами и, собирая от них информацию, так скажем, принимали те или иные решения по созданию продукта. Если же под краудсорсингом в сфере инвестиций понимать просто какой-то бесплатный совет, что делать, то я сейчас, можно сказать, занимаюсь краудсорсингом, давая эту пресс-конференцию, и надеюсь, что мои советы тоже могут помочь потенциальным инвесторам в недвижимость сделать правильный выбор.

Сергей Дадаев

— Добрый день, Алексей. Вопрос делится на две части: 1. В случае если имеются возможности инвестирования в недвижимость, посоветуете ли вы доверить выбор области (сферы) инвестирования консалтинговой управляющей компании либо все же осуществлять такой выбор самостоятельно, используя сведения об опыте друзей, знакомых, иных частных инвесторов?

2. Если все же склоняетесь к тому, чтобы доверить такой выбор профессионалам, какие критерии вы бы сами определили при выборе консалтинговой (управляющей) компании и имеется ли в открытом доступе объективный рейтинг таких компаний?

— Спасибо за вопрос, Сергей. Сразу понятно, что он для вас носит практический характер. И вопрос необычный. Первый мой совет: при определении механизма инвестиции, через кого это делать, я бы посмотрел на предполагаемую сумму инвестиции. Потому что вы даже намеком не обозначаете размер. Но это сильно зависит от суммы. Если речь идет о миллионах, десятках миллионов, может быть, там даже сотне миллионов рублей, я считаю, что для инвестиции в этом случае нет необходимости привлекать какие-то дополнительные структуры, платить им вознаграждение, которое во многом может уменьшить или даже свести на нет вашу рентабельность инвестиции.

Вы вполне можете сделать это самостоятельно, опираясь в том числе на те пять правил, о которых я говорил в начале интервью. И на опыт ваших знакомых и других частных инвесторов. Более того, я могу сказать, что опыт знакомых и других людей, которые реально уже вложили в какую-то компанию деньги, проинвестировали какие-то объекты недвижимости и получили доход, проверили на своем опыте эффективность, их советы много значат. Это не реклама, не продвижение и не обещания — это практика, которая подтверждена деньгами людей. Поэтому я бы с большим доверием относился к таким советам. Это первое. Если речь идет о крупных суммах, исчисляемых миллиардами рублей или десятками миллиардов, то, на мой взгляд, вы имеете хорошие перспективы стать соинвестором у какого-либо крупного девелопера и застройщика и получить те условия, которые вы никогда не получите как человек с улицы, как обычный розничный покупатель. Поэтому с такими инвестициями я бы советовал обращаться непосредственно к застройщику с какими-то деловыми предложениями, а практически о совместном проекте. Тем более если речь идет о еще более крупных суммах. Насчет специальных консалтинговых компаний, если у вас есть непременное желание, так скажем, воспользоваться их услугами и, допустим, нет времени, не хотите брать на себя этот риск, я советовал бы обратиться или в компанию риелторскую, имеющую хорошее имя на рынке, большой положительный опыт, большую клиентскую базу и большое количество объектов, которая вам поможет не просто советом консалтинговым, а реально воплотит его в жизнь, посоветует какие-то реальные объекты. Или же посоветовал бы обратиться в структуру какого-нибудь девелопера, в том числе и нашего. Потому что мы всегда можем предложить вам под ваши бюджеты, под ваши планы, долгосрочные и краткосрочные, тот или иной продукт из своего портфеля, который вы можете купить для своих инвестиций. В какие-то специальные консалтинговые компании, которые непосредственно не занимаются недвижимостью, я бы не советовал обращаться — обращайтесь к профессионалам, которые каждый день реально занимаются недвижимостью. Таков мой совет.

Костя

— Скажите, как часто инвестор, получив ожидаемую прибыль, проявляет лояльность по отношению к девелоперу, риелтору в дальнейшем? Многие ли покупатели, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях, обращаются к вам снова и снова?

— Начну с последнего вопроса. Мы фиксируем следующее: порядка 20% наших клиентов в той или иной форме возвращаются к нам, осуществляют повторные покупки. При этом под повторными покупками мы имеем в виду и покупки по их рекомендации своим родственникам, друзьям и так далее. Поэтому лояльный потребитель достаточно важен для нас, он составляет значительную долю. Что касается инвесторов из этой категории, которые не раз покупают для инвестиций, для последующей перепродажи, то, насколько мне известно, при каждом девелопере сформировался круг уже таких лояльных инвесторов, которые вместе с ним в течение многих лет уже инвестируют в его объекты, покупая, продавая, снова покупая.

Есть такая группа и у нас. Покупатели, которые благодаря, что называется, постоянному сотрудничеству находят оптимальный момент для покупки, о котором я говорил, оптимальный момент для продажи, имеют стабильную доходность. Причем, надо подчеркнуть, очень часто они идут с повышением уровня объекта. Известны люди, которые начинали с небольших бюджетов в середине нулевых годов, сейчас уже превратились практически в олигархов, покупают по несколько квартир в элитных объектах. Так, потихонечку, вместе с нами они изменили свое имущественное состояние, я бы сказал. Нам это очень приятно, потому что это покупатели, которые нас в том числе выручают. Многие из них, я вот вспоминаю, в кризисном 2008 году у нас покупали. Когда многие переставали покупать, они, наоборот, покупали на самом «дне». И вот они-то как раз, судя по всему, и получили максимальную рентабельность. Поэтому мы приглашаем многих клиентов стать такими постоянными, лояльными инвесторами. И нам это выгодно. Им, как я уже сказал, тоже.

Газета.Ru

— Алексей, спасибо вам большое за интересное интервью. Я думаю, что все читатели получили ответы на свои вопросы и теперь уже точно знают, как правильно инвестировать в недвижимость.

— Спасибо большое, что пригласили. Надеюсь, мои советы помогут.

38

Здравствуйте, Алексей! Осенью 2013 года планировалось приобретение квартиры в новостройке (ближнее Подмосковье). Не успели, ситуация со стоимостью изменилась. Вижу, что меняются условия банков по ипотеке, и не в лучшую сторону. Прошу пояснить ваше видение ситуации: имеет смысл ждать с покупкой или, по-вашему, сейчас момент для покупки оптимален? То есть интересует динамика цен на жилье в новостройке в ближайший год. Спасибо. //Любовь. // Любовь

37

Добрый день! Привлекательна ли с точки зрения инвестиций недвижимость в депрессивных странах Евросоюза, таких как Испания, Португалия, Греция? И на какой рост ее цены можно рассчитывать в среднесрочной перспективе, если с 2008 года цена упала к текущей на 40--50%? // Михаил

36

Добрый день! Алексей, как правильнее начать инвестиционную деятельность: вкладываясь в мелкие активы с маленькой доходностью, а потом переинвестировать в более рентабельные проекты или накопить (депозит или ПИФ) и вложить сразу в доходную (или менее рискованную) недвижимость? (Например, есть деньги на земельный участок, но цены на них растут не очень, да и предложений много, а на квартиру надо копить, цена растет стабильно (в данном регионе) и конкуренция при продаже будет небольшой.) Спасибо за ответ. // Сергей

35

Алексей, выгодно ли на сегодня инвестировать в таунхаусы для последующей сдачи помещений в аренду? Каков должен быть первоначальный взнос в процентах для покупки такой недвижимости? // Ольга

34

Алексей, как вы оцениваете перспективы инвестирования в недвижимость Словении? Спасибо. // Иван

33

Добрый день Алексей! Стоит ли сейчас инвестировать в торговую недвижимость? Арендные ставки будут стабильны в будущие лет пять? В моем случае это торговый центр 12 000 кв.м, около станции московского метро. Планирую частично брать ипотеку. // Денис

32

Алексей, не могли бы Вы сформулировать какие это пять «золотых» правил? // Святослав

31

Алексей, каким вы видите в ближайший год или два рынок дачной недвижимости в дальнем Подмосковье? Стоит ли инвестировать в земли сельхозназначения с перспективой перевода их в ИЖС? Спасибо. // Аркадий

30

Что вы думаете о перспективах вложений в рынок коммерческой недвижимости, как формат стрит-ритейл, так и особенно офисной, актуально ли это для текущего момента? // Павел

29

На ваш взгляд, как изменится рынок вторичной недвижимости в ближайшее время в больших городах? Спасибо. // Алекс

28

Алексей, когда недвижимость начнет догонять курс бивалютной корзины? // Дмитрий

27

Алексей, как наилучшим образом осуществлять инвестиции в недвижимость, в диапазоне €50--500 тыс. в год в развитых странах? Какие страны наиболее предпочтительны? На какую доходность стоит рассчитывать. // Дмитрий

26

Здравствуйте. Я хочу переехать из Казахстана в Россию. Какое жилье более выгодно покупать? И нужно обращаться в компании по продаже недвижимости или лучше купить у домовладельца? // Юлиана

25

Каковы перспективы жилой недвижимости в городах - миллионниках в 2014г.? Как повлияет ослабление курса рубля на цены квадратного метра? // Ирек

24

Добрый день, Алексей! Как вы считаете, у краудсорсинга в сфере инвестиций в недвижимость есть ли будущее на российском рынке? // Георгий

23

Алексей, здравствуйте. У меня два вопроса: 1. Ваше мнение, будет ли недвижимость стремительно расти за курсом доллара или рублевые цены лишь немного изменятся? До начала недавнего роста (курса доллара) складывалось устойчивое ощущение, что предложения на рынке недвижимости сильно превышают спрос. Доллар с конца 2013-го вырос уже больше чем на 10%, чего нельзя сказать про цену квадратного метра (в сегменте эконом/комфорт -- точно). Чего можно ожидать в связи с неопределенной ситуацией на Украине? 2. Что вы можете сказать о насыщенности рынка недвижимости в Москве и МО? У меня складывается впечатление, что количество строящегося жилья в ближайшем Подмосковье огромно. При этом есть ясная градостроительная перспектива (строительство метро), подключение застройщиков/инвесторов к строительству инфраструктуры (участие в строительстве метро), чтобы повысить привлекательность объектов. Какую динамику вы прогнозируете (при условии отсутствия форс-мажорных обстоятельств)? // Anton

22

Добрый день, Алексей. Вопрос делится на две части: 1. В случае если имеются возможности инвестирования в недвижимость, посоветуете ли вы доверить выбор области (сферы) инвестирования консалтинговой управляющей компании либо все же осуществлять такой выбор самостоятельно, используя сведения об опыте друзей, знакомых, иных частных инвесторов?

2. Если все же склоняетесь к тому, чтобы доверить такой выбор профессионалам, какие критерии вы бы сами определили при выборе консалтинговой (управляющей) компании и имеется ли в открытом доступе объективный рейтинг таких компаний? // Сергей Дадаев

21

Алексей, добрый день! Как вы считаете, как будет себя вести рынок недвижимости в 2014 году и почему? Спасибо // Георгий

20

Как сделать 20% прибыли на недвижимости? // Петр

19

Планирую инвестировать в апартаменты на этапе котлована, присматриваюсь к объекту "Лайнер". Стоит выбор: квартира или апартаменты? Склоняюсь в сторону квартиры, поскольку рынок апартаментов на вторичке -- это кот в мешке, тем более формат сьют. Алексей, посоветуйте, как быть? Насколько ликвидны апарты на вторичке и сколько можно на них заработать? // Сергей

18

Алексей, добрый день! Являются ли инвестиционно привлекательными для частного лица проекты экономкласса в Домодедово? Какие районы Подмосковья, Новой Москвы вы считаете инвестиционно привлекательными? Спасибо! // Никита

17

Алексей, в последнее время цены на недвижимость росли. На Ваш взгляд каковы тенденции этого роста: экномические, связанные с необходимостью сохранения рентабельности? Или это связано с ростом покупательской активности? Или с доступностью ипотеки? // Владимир

16

Многие аналитики сегодня говорят о грядущей новой волне мирового кризиса. Если это действительно произойдет, что будет с ценами на жилье в России? // Юрий

15

Алексей, ни для кого не секрет, что в связи с падением национальной валюты рублевые цены на жилье в последние месяцы стали расти. От чего зависит ценообразование в вашей отрасли? Как на него влияет колебание курсов основных валют? Спасибо! // Ольга

14

Многие ли покупатели, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях обращаются к вам снова и снова? // Митя

13

Алексей, как вам кажется, рынок апартаментов имеет будущее в России или этому формату суждено существовать только в Москве? // Сергей

12

Скажите, как часто инвестор, получив ожидаемую прибыль, проявляет лояльность по отношению к девелоперу, риелтору в дальнейшем? Многие ли покупатели, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях, обращаются к вам снова и снова? // Костя

11

Алексей, здравствуйте! Только ленивый сегодня не обсуждает тему роста числа проектов с апартаментами. Как вы относитесь к этому формату недвижимости? Есть ли у апартаментов какие-нибудь «плюсы» для покупателя? // Илона

10

Среди тех, кого мы называем инвесторами, как я понимаю, есть две подкатегории -- это те, кто покупает квартиру на ранней стадии строительства объекта с целью продать ее после сдачи дома (с отделкой или без), а также те, кто приобретает жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду. Насколько, по-вашему, целесообразен второй подход к инвестированию? Это действительно выгодно? // Алексей

9

Когда лучше продавать вторичное жилье, сейчас или осенью? // Стас Вдовенко

8

Стоит ли брать ипотеку в 2014 году? // Константин

7

Есть ли какие-нибудь принципиальные различия между инвестированием в элитную недвижимость и в проекты эконом-класса? Отличаются ли в зависимости от класса объекта ожидаемые доходность и ликвидность? // Виктор

6

Алексей, каков сегодня входной барьер для тех, кто хочет попробовать себя в роли инвестора? С каким бюджетом можно задуматься о приобретении недвижимости с целью получения дохода? // Анастасия

5

Алексей, обывателю зачастую непросто разобраться в том, какие объекты вырастут в цене, а какие принесут инвестору лишь хлопоты и разочарование. Как определить тот самый момент для покупки? Можно ли каким-то образом понять, что лучшей цены на объект уже не будет? // Дмитрий

4

Добрый день! А как на практике отличить правильный район? И тем более как разобраться, будет ли тот или иной район расти в цене? Какие районы Москвы, по-вашему, наиболее перспективны сейчас? // Наталия

3

Алексей, скажите как определить надежность девелоперской компании? Есть ли какие-либо базовые принципы, позволяющие не ошибиться в выборе застройщика? Сегодня вообще можно хоть кому-то доверять? // Иван Ф.

2

Алексей, доверие -- сложное понятие. Каковы должны быть отличительные характеристики объекта, чтобы он сегодня вызвал, например, ваше доверие? // Мария

1

Алексей, здравствуйте! В последнее время модной тенденцией стало формулировать золотые правила принятия решений в той или иной ситуации. С вашей точки зрения, что следует обязательно включить в число пяти золотых правил инвестирования в жилую недвижимость? // Максим