Онлайн-интервью

«Сейчас на рынке рекордное предложение жилья»

Генеральный директор риелторской компании «Магистрат» Алексей Болдин ответил на вопросы журналистов и читателей «Газеты.Ru»

__is_photorep_included7654025: 1
В редакции «Газеты.Ru» прошло онлайн-интервью с генеральным директором риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексеем Болдиным. Эксперт ответил на вопросы редакции и читателей о кризисе на рынке недвижимости, ипотеке, акциях и скидках от застройщиков. Также Алексей Болдин рассказал, как грамотно подойти к сделке в условиях кризиса и когда лучше покупать недвижимость.
Вопросы с ответами
Все вопросы читателей «Газеты.Ru»
Начало трансляции: 23 июля 2015 в 14:41
Газета.Ru

— Добрый день. Мы начинаем онлайн-интервью. И сегодня в гостях у «Газеты.Ru» генеральный директор риелторской компании «Магистрат», входящей в группу компаний «Интеко», — Алексей Болдин. Алексей, здравствуйте.

— Здравствуйте.

Владимир

— Нам поступило много вопросов от наших читателей. В основном они касаются, разумеется, кризиса и того, как он уже затронул рынок недвижимости. Какие первые итоги кризиса в сегменте жилой недвижимости можно подвести? Чем новый кризис отличается от прошлого — 2008–2009 годов?

— Во-первых, я бы все же пока не использовал такой термин, как «кризис», по отношению к рынку недвижимости. Это просто определенное его состояние, которое характеризуется несколькими основными моментами, которые его отличают от прошлых кризисов.

Это в первую очередь то, что по сравнению с 2008 годом сейчас очень большой объем предложений на рынке недвижимости. Есть любые квартиры, в любых районах, в любых сегментах, в количестве, значительно превышающем спрос на них.

Второе — это все же более развитый сам рынок недвижимости. Крупнейшие застройщики подошли к этому этапу развития рынка намного более подготовленными. В самих продуктах, которые они предлагают, есть большой ассортимент различных квартир, в том числе маленькой площади, соответственно, на различные бюджеты тоже. Это, так скажем, в какой-то степени нивелирует снижение спроса, которое есть.

Третий фактор, который бы я отметил, это то, что практически все объекты у крупнейших застройщиков финансируются не за счет продаж или за счет собственных средств, а в основном за счет проектного финансирования крупнейших государственных банков. Это дает достаточную надежность и большую вероятность успешного завершения строительства. Проектное финансирование открыто, как правило, на всю сметную стоимость строительства. Поэтому, если даже спрос упадет до нуля и продажи встанут, как это было в 2008 году, то ничего страшного не произойдет, объект достроится на средства банка.

И четвертый момент, я бы отметил все же более активную роль государства на нынешнем этапе на рынке недвижимости. В частности, принятые решения в начале этого года по субсидированию процентной ставки по ипотеке, они очень серьезно поддержали рынок, поддержали спрос. И, кроме фактического увеличения количества сделок, они показали вектор развития, что государство придает большое значение поддержке этого рынка. Что оно само верит в него и не даст ему упасть. Это, в том числе, оказало такое, можно сказать, психологическое воздействие на потребителя, который, в общем, не перестал покупать.

Кроме того, было много различных продуктов от банков и застройщиков, которые тоже поддерживают спрос, стимулируют, так скажем, потребителя, делают ему всевозможные привлекательные предложения. И поэтому, несмотря на такую неоднозначную ситуацию со спросом и в течение прошлого года, и в течение этого, когда он, так скажем, сильно колеблется, все эти меры приводят к тому, что отсутствует резкое падение спроса. И в целом итоги даже первого полугодия этого года — они, по нашей компании, находятся в пределах плановых, наших ожиданий, которые мы строили в конце прошлого года, когда планировали свою работу на этот. Поэтому сказать, что совсем все плохо на рынке недвижимости, я не могу. И поэтому слово «кризис» я бы пока не очень активно использовал.

Газета.Ru

— Правительство действительно показало, что оно заинтересовано в новом строительстве, запустив программу субсидирования ипотечной ставки. На ваш взгляд, такая мера реально позволяет больше строить в кризис или речь все-таки идет о продажах того, что уже и так строится? И отразился ли кризис на планах застройщиков — много ли проектов отменили или отложили? Не будет ли дефицита жилья, когда кризис пройдет?

— Во-первых, господдержка имела определенные ограничения. Это объекты, продаваемые только по легальным схемам, и она четко была направлена на поддержку жилья эконом-класса, потому что есть ограничения по суммам. В первую очередь программа, конечно, поддержала спрос. По статистике, это привело примерно к росту сделок на 30–40% по сравнению с февралем, когда отсутствовала такая господдержка. Поэтому свою задачу господдержка выполнила. И, насколько я знаю, сейчас рассматриваются варианты продления и увеличения лимитов, потому что в банки поступает большее количество заявок, чем было выделено первоначально по лимитам.

Теперь насчет сокращения строительства застройщиками. На самом деле, застройщики стали походить более взвешенно к запуску новых проектов, особенно к их финансированию. То есть многие застройщики, которые имеют возможность открывать, финансировать эти проекты на собственные средства, на средства акционеров, сделали упор на это. То есть более осторожно стали подходить к финансированию за счет кредитных средств. Потому что, как мы знаем, ставки по кредитам для компаний сейчас достаточно высоки, и это один из сдерживающих факторов для развития рынка, даже в такой сложной ситуации.

Мы посмотрели по статистике, количество объектов, вышедших в этом году, по сравнению с прошлым, в сегменте бизнес-класса и элитного класса, уменьшилось незначительно, то есть на 15–20% всего. То есть объекты продолжают выходить, никто своих планов категорически не пересмотрел. Но здесь есть определенная инерционность запуска нового объекта в продажу. И сейчас еще выходят объекты, которые документально готовились в прошлом году, может, даже и в позапрошлом. Это тоже надо учитывать. Но глобального снижения предложения точно нет и не предвидится. Накоплены такие большие запасы... Сейчас на рынке присутствует рекордное количество предложений. По нашим оценкам, в столичном регионе это около 6 млн кв. м. Такого не было никогда, и это достаточно большой объем предложений. Поэтому бояться, что кому-то чего-то не хватит, не приходится.

Газета.Ru

— Это объем предложения жилья всех классов?

— Да, это жилье всех классов в Московском регионе.

Александр

— Сейчас про разные сегменты говорят: пришло время покупателя. Клиент может выбирать, торговаться, получать бонусы. На какие послабления можно рассчитывать в разных сегментах и как понять, что дешевле уже не будет и надо брать, что дают?

— Действительно, сейчас, безусловно, рынок покупателя, покупатель выбирает. Недавно была акция «Черная пятница», где застройщики и риелторы предлагали разные скидки. По нашему объекту «Лайнер», который у нас принимал участие, скидка достигала 12%, это чтобы порядок понять. Но в конечном счете потребителю, конечно, надо сравнивать не вот эти проценты, а абсолютные цифры, которые получаются в различных объектах, чтобы выбрать для себя самое оптимальное. Что касается будет ли ниже и где вот это самое дно, как его ждать, то если все же у вас, так скажем, не горит и вы планируете купить какую-то типовую квартиру, которых достаточно много в любом проекте, то имеет право на жизнь стратегия подождать дна. Другой вопрос — как его пощупать. Можно смотреть ежемесячно статистику по динамике цен, которая публикуется крупнейшими участниками рынка, она есть на аналитических сайтах и у крупнейших операторов. И если вы увидите, что, условно говоря, снижения никакого нет или снижение было и оно кончилось, а началась, так скажем, плоская составляющая кривой изменения цены, то это вот то место, где надо покупать.

Но надо сказать, что если мы посмотрим рублевую динамику изменения цен в этом году, то в общем, по итогам этого года никакого снижения не было. То есть суммарно по всем сегментам за полугодие рост небольшой, на уровне инфляции, он составляет 3–5% в рублях. Поэтому покупателям, имеющим рублевые сбережения, на мой взгляд, большого смысла ждать нет. Покупателям же, имеющим валютные сбережения, с учетом того, что практически весь рынок недвижимости сейчас рублевый, можно ловить оптимальный момент для конвертации, конечно, но это уже, наверное, другая история, не связанная с рынком недвижимости, и здесь, в общем-то, можно и ошибиться. То есть никто достоверно не знает, куда и когда пойдет курс и до каких точно значений он изменится. Поэтому это определенные риски, которые уже связаны с валютными рисками, а не с рисками рынка недвижимости.

Газета.Ru

— «Черная пятница» прошла первый раз на рынке недвижимости. Как вы можете оценить итоги своего участия, довольны ли, вообще, процессом? Много ли продали?

— В «Черной пятнице», как я уже сказал, мы участвовали только одним объектом, который находится как раз в более или менее доступном сегменте. Мы, конечно, рассматриваем это просто как один из маркетинговых инструментов того, чтобы увеличить продажи, увеличить спрос, особенно в летний период. Это не наша акция, а ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости. Наши основные конкуренты тоже участвовали в этой акции. В летний период, имея более или менее равноценные объекты для выбора, потребители, конечно, будут переориентироваться на те объекты, в которых можно получить дополнительные привилегии, дополнительные скидки.

Так или иначе, информация об этой акции через профессиональных участников рынка просачивалась, что называется, до рядовых покупателей. И многие, исходя из этого, заняли выжидательную позицию уже начиная с июля. И поэтому мы наблюдали такую ситуацию, что количество звонков увеличилось примерно на 20%, то есть люди звонили, интересовались, выбирали объекты. Но никто ничего не покупал практически. И все затаились и ждали этих трех дней. Когда наступила эта «Черная пятница», то мы зафиксировали за три дня объем продаж, примерно равноценный нашему месячному плану по этому объекту. Зато после этого и до этого были, так скажем, очень неактивные продажи. Поэтому в целом мы как раз выполнили плановые показатели на 120%, наверное, уже на сегодняшний день по этому объекту. Не то чтобы в разы там у нас что-то радикально изменилось, просто все уплотнилось на эти три календарных дня.

На мой взгляд, такие акции, конечно, часто лучше не проводить. Потому что это вызывает колебания рынка недвижимости по спросу, и без того, в общем-то, не очень спокойного сейчас. Раз в год, наверное, имеет право на жизнь. Положительный момент этой акции в том, что вот в этот летний такой тихий период, несомненно, она привлекла внимание как к рынку недвижимости в целом, так и, в общем-то, позволила застройщикам решить их задачи по выполнению плана продаж.

Вениамин

— Выгодно ли сейчас покупать апартаменты, и станут ли они все жильем, или исключение будет сделано только для отдельных проектов? Пока цена на апартаменты ниже, чем на квартиры, но, купив апартаменты, смогу ли я когда-то рассчитывать на перевод их в жилье?

— Да, сейчас наметился такой тренд на рынке недвижимости. Некоторые застройщики на этапе строительства переводят апартаменты в жилье. Это позволяет увеличить продажи, как правило, так как жилье уже более понятный формат для наших покупателей. Плюс жилье стоит на 15–20% больше, чем аналогичные апартаменты. Поэтому понятно, почему застройщики некоторые объекты переводят. Но перевести все проекты с апартаментами в жилье одной бумажкой, одним решением нельзя. Это отдельная процедура, между прочим не бесплатная, и в каждом конкретном случае застройщик должен посчитать свои затраты на эту процедуру и свои эффекты от того, что он получит. Статус помещения складывается из двух вещей — назначения участка, которое придется изменить, и проекта. Проект должен отвечать требованиям, которые предъявляются к жилью.

Если же клиент уже купил помещение, которое имело статус апартаментов, то отдельно его апартаменты застройщик не будет специально как-то переводить в жилье. Это можно сделать самостоятельно, после получения права собственности, но также есть определенная процедура, и она очень сложная и дорогая. К тому же этот объект также должен отвечать всем нормам для жилых помещений. И это является одним из ограничений для перевода апартаментов в жилье.

Константин

— Постоянно появляются новые форматы жилья — апартаменты, пентхаусы, апарт-резиденции. Это маркетинговый ход или реально новые продукты? И чем еще может удивить рынок недвижимости?

— Безусловно, за любым названием все же стоит реальный продукт. И, называя так или иначе свой продукт, застройщики все же исходят из его конкретных потребительских качеств в первую очередь. Если говорить об апарт-резиденциях, то, действительно, такой формат у нас есть в портфеле, это наши объекты Balchug Viewpoint и Balchug Residence. Мы вкладываем в это понятие в первую очередь, скажем так, бескомпромиссное местоположение этих объектов, которые находятся напротив Кремля, на Золотом острове. Таких объектов в такой локации очень мало, и она, безусловно, для тех, кому не нужны никакие компромиссы по месту. Это первое. Второе — это, конечно, известный архитектор, который проектировал эти объекты. И третье — это вся необходимая инфраструктура для элитарного уровня жилья, которая сосредоточена внутри самого объекта. В частности, в указанных объектах есть такие достаточно редкие форматы, мы даже для них специального названия пока не придумывали. Вот среди этих апарт-резиденций есть квартиры на первом этаже, с отдельным входом каждая. Это, по-моему, за границей дуплекс называется, если не ошибаюсь. То есть такие достаточно уникальные объекты — центр Москвы, двухэтажная квартира, со своим отдельным входом. Безусловно, название — это дополнительная маркетинговая поддержка, но она отражает реальные характеристики продукта.

Наталия

— Многие застройщики из-за кризиса предлагают маленькие площади — так меньше итоговая стоимость и можно купить дешевле. Но в каких площадях будет комфортно жить, а какие уже перебор в погоне за экономией? Можете подсказать, сколько нужно одному человеку, сколько паре, сколько семье с одним ребенком — не по нормам, а так, чтобы было комфортно жить?

— Одним из основных трендов современного рынка недвижимости, действительно, является ставка застройщиков на максимально функциональные планировки, чтобы ни один метр не терялся и не был лишним в составе квартиры. Мы даже когда сейчас проектируем наши дома, мы сразу расставляем мебель. То есть на этапе проектирования, в том числе даже типовых серий домов, мы сразу расставляем мебель, смотрим, чтобы там глубина стенок была 60 сантиметров, чтобы туда встал типовой холодильник, шкаф какой-то. У нас, в частности, недавно открыли шоу-рум на объекте «Лайнер», где у нас как раз один из основных продуктов — маленькие 30-метровые студии. И в шоу-рум эта студия реализована с обстановкой мебели, чтобы человек мог сразу себя почувствовать, как он будет в этой квартире жить. Мы же и в регионах работаем, причем в более доступных сегментах, чем в Москве, где еще более актуальна тема маленьких квартир, потому что они позволяют уменьшить бюджет покупки, и те, кто раньше не мог вообще рассчитывать на отдельную квартиру, могут ее купить. Поэтому многие застройщики работают в этом направлении очень активно.

По нашим анализам, которые и архитекторы подтверждают, и проектировщики, минимальной границей уменьшения является примерно студия 27 метров. В такой можно жить вполне нормально одному и даже молодой паре. Сейчас появились разработки, и мы тоже думаем об этом — студии 18–20 квадратных метров. Они, конечно, уже являются компромиссным вариантом для проживания, но они позволяют еще больше уменьшить бюджет покупки. И вот в сложные времена, со снижением спроса, снижением доходов населения, это, безусловно, один из вариантов увеличения продаж. Понятно, что доля таких квартир не должна быть большая в проекте, это все же имеет ограниченный спрос. Что касается семьи с одним ребенком, то вот у нас как раз в объекте есть второй вариант — это так называемая евродвушка. У нее площадь 45 метров, где есть одна спальня и совмещенная гостиная-кухня-столовая. В принципе, на мой взгляд, это минимальная граница для молодой семьи с одним ребенком, меньше некуда. Ну а так, понятно, что чем больше, тем лучше, всегда можно найти применение лишним метрам. Но это, безусловно, тренд на рынке недвижимости — снижение средней площади. Сравнивая с прошлым годом, можно наблюдать, что снизилась площадь квартир где-то в среднем на 7–10%.

Петр

— Личные стандарты жилья все время меняются, а покупка квартиры — это все-таки долгосрочное вложение. Какую квартиру можно купить сейчас, чтобы она не потеряла актуальность через 10 лет, а от чего лучше отказаться?

— На мой взгляд, здесь есть несколько правил. Первое, нужно смотреть, конечно, на местоположение. Сейчас даже Москва развивается так, что некоторые районы перестают быть настолько актуальными, как раньше, а некоторые, наоборот, становятся очень комфортными для проживания, то есть имеют современную городскую среду. И, наверное, первое, что бы я посоветовал, это посмотреть район, чтобы он имел перспективу. Потому что это то, что точно уже не изменишь, это очень серьезные инфраструктурные вложения, с участием государства, они очень долго делаются, и быстро их не изменишь. К таким районам я сейчас отношу район Ходынского поля, где открылся крупнейший в Европе торговый центр, где откроется метро новой ветки, где будет открыт еще один городской парк. Здесь и без того-то существовала старая инфраструктура в районе «Динамо» — «Полежаевская», ведется достаточно активное строительство современных жилых комплексов. Когда это все закончится — в 16-м, максимум в 17-м годах, — этот район станет полностью сформировавшейся современной городской средой. Мне кажется, покупая в таких районах, человек не прогадает. Если говорить о более высоком ценовом сегменте, то это в первую очередь район Хамовников, который в настоящее время славу Остоженки уже отбирает, стал достаточно перспективным. Что касается более доступных сегментов, то я бы выделил, наверное, район Коммунарки, где последние пять лет ведется очень активное жилищное строительства, с реконструкцией Калужского шоссе и открытием станции метро. То есть это, в принципе, станет обычный современный московский городской район. Цена там как минимум в два раза дешевле, чем в Старой Москве. Итак, первое, что бы я посоветовал учесть, — это локация.

Второе — надо смотреть, конечно, на функциональность планировки, о которой мы говорили. Мой совет — не покупайте лишние бесполезные метры. Если вы видите, что квартира неудачная, то найдите в проекте то, что отвечает именно вашему составу семьи, вашему образу жизни. То есть чтобы ничего лишнего.

Ну, и третье, конечно, нужно смотреть на концепцию самого комплекса, чтобы это все же была более или менее современная передовая архитектура, а не какие-то там устаревшие наработки 90-х годов. Как показывают и рынок недвижимости, и градостроительная мысль, все достаточно быстро меняется в этом плане. И можно потом оказаться в аутсайдерах. Вот у нас был один клиент, чью квартиру мы были вынуждены продавать, потому что он хотел у нас купить, в нашем комплексе. Вроде бы неплохой дом в Замоскворечье, построен в 2000 году, но он уже такой морально устаревший. То есть там хорошая локация, безусловно, бескомпромиссная, но там простой белый кирпич, полуразваливающиеся какие-то стеклянные странные конструкции подъездов. В общем, так сейчас уже не строят. Мы мучились с этой квартирой года полтора, пока ее продали. Хотя и цена была адекватной, и место хорошее, ну, и метраж там рабочий. Это пример, как неудачная, устаревшая архитектура приводит к тому, что люди даже не смотрят. Многие клиенты приезжали, потом видели дом, и многие даже в квартиру уже не заходили. Поэтому, конечно, должна быть современная архитектурная концепция, включающая инфраструктуру, красивые фасады, удобства для жизни.

— Ну, и, наверное, важный фактор, особенно если на этапе строительства покупать, — это риски. То есть нужно смотреть надежность застройщика. Если это, конечно, готовое жилье, то последняя составляющая отпадает, но на этапе строительства я бы надежность застройщика тоже поставил как важный этап.

Газета.Ru

— Как же проверить надежность застройщика?

— Для этого есть несколько способов. Первое — я бы порекомендовал посмотреть статистику ввода объектов этим застройщиком раньше. То есть что он построил, вовремя или не вовремя он сдавал свои дома, есть ли к нему какие-то радикальные претензии. Сейчас интернет позволяет эту информацию без труда получить.

Второе — я бы посмотрел, за счет каких средств финансируется объект. Наличие проектного финансирования по объекту, особенно в одном из крупнейших государственных банков, на мой взгляд, является тоже очень серьезной гарантией, что объект будет достроен.

Третье — это легальность реализации схемы. То есть, конечно, надо покупать квартиры на этапе строительства по 214-му закону, реализующему по договорам участия в долевом строительстве. Есть всевозможные схемы ЖСК, предварительные договора, к этому надо с большой осторожностью относиться. Ну и, конечно, очень важно своими глазами посмотреть на стройку, посмотреть динамику, как строится, не заморожен ли объект и так далее. Вот при наличии этих четырех факторов, мне кажется, у вас будет все хорошо.

Ирина

— Как вы думаете, стоит ли покупать жилье с готовой отделкой, насколько это выгодно?

— Квартиры с отделкой — это, кстати, один из трендов, который появился в предыдущий кризис, 2008 года, как реакция на сниженный спрос. Сейчас мы тоже одну из секций делаем с отделкой. Я бы на первое место для покупателя поставил отсутствие дискомфорта, связанного с тем, что твои соседи будут неопределенное количество лет находиться в ремонте и тебе создавать тем самым неудобства. Как правило, отделываются квартиры застройщиком на этапе строительства или подъездами, секциями, или, соответственно, целыми домами. И поэтому человек, купивший квартиру с отделкой, после сдачи дома просто получает ключи, заезжает туда и живет, как и все его соседи. А те, кто купил без отделки, во-первых, сами сначала делают ремонт, тоже удовольствие ниже среднего для основной части покупателей. Во-вторых, они потом долго «наслаждаются» ремонтом своих соседей.

Теперь что касается экономической составляющей, выгодно или невыгодно. Отделка от застройщика, на самом деле, наибольшую целесообразность имеет в более или менее доступных сегментах жилья, это эконом- и комфорт-класс. Здесь действительно за счет оптимизации цен, массовых закупок застройщиком достигается цифра, которую потребитель вряд ли сам даже сделает. Что касается дорогих сегментов, а такие тоже есть застройщики, которые строят в элитном сегменте квартиры с отделкой, здесь в основном доминируют уже не ценовые параметры. Здесь, как правило, если честно, делать самому дешевле, чем покупать у застройщика в дорогом сегменте. Но многие делают выбор в пользу этого продукта именно из-за первого критерия, о котором я сказал, чтобы самому не заниматься ремонтом и не слушать соседей.

Андрей

— У меня извечный вопрос. При нынешней экономической ситуации что целесообразнее — снимать жилье или лезть в ипотечную кабалу (я считаю, это самая уместная характеристика для нашего ипотечного рынка)? Или ждать свет в конце туннеля (году этак в 2020-м) в виде неких госпрограмм? Спасибо.

— Здесь можно сделать сухой расчет. Ипотечные ставки, которые сейчас с господдержкой на доступное жилье порядка 11,5% составляют, точнее, от 11,5 до 12%, в зависимости от политики банка, они, в общем-то, не такие уж и кабальные, это обычная средняя ставка на протяжении пяти лет последних в России. Сроки, на которые банки выдают кредиты, сейчас достаточно большие, это 25–30 лет. Можно рассчитать ежемесячный платеж, который получается, он не такой уж и большой. Наши расчеты показывают, что чуть-чуть дешевле снимать, чем платить за ипотеку, но разница в результате колоссальная. Вот ты снимал пять лет или десять и заплатил 10 миллионов рублей за все это время, просто их потерял. А если купить в ипотеку, то ты за это время заплатил 12 миллионов, но у тебя в конце получилась квартира, которую ты можешь продать, как правило, уже даже не за 12, а за 16 миллионов. Поэтому совокупно, конечно, и за счет роста цены недвижимости, и за счет того, что аренда — это просто для тебя как бы потерянные деньги, на мой взгляд, все же платежи по кредиту отличаются в пределах 20–25% от арендных ставок, и я бы всегда выбрал лучше покупать квартиру. Ну, а дальше, конечно, все индивидуально, зависит от стиля жизни человека. Если он меняет свое местоположение очень часто, не знаю, раз в год, то, наверное, разумно, может, даже и арендовать, пока он более или менее не определится со своими намерениями, с районом проживания и с форматом. Но когда у вас есть более или менее устойчивое понимание, где вы будете жить три-пять лет, то здесь, на мой взгляд, уже выгоднее покупать.

Юлия

— Услуги ЖКХ постоянно дорожают, теперь еще добавилась плата за капремонт, плюс растут налоги на недвижимость, а теперь еще и налог с продажи стал более жестким. С учетом московских цен даже для личных нужд проще снимать квартиру, чем покупать. А инвестировать в недвижимость теперь вообще, наверное, нет смысла?

— Первое, что бы я сказал, что, когда мы говорим об инвестициях, надо смотреть горизонт инвестирования. Рынок недвижимости цикличен, как и любой другой рынок, и за любым падением следуют взлеты. Как правило, чем сильней падение, тем больше взлет, это мы все наблюдали за 20 с чем-то лет развития рынка недвижимости. И если у вас горизонт планирования пять лет и более, то практически большая вероятность, что вы попадете на рост рынка рано или поздно. Я могу привести статистику по нашим объектам, которую мы ведем начиная с 2005 года. Вложения в наш объект, если ты покупаешь на этапе строительства и потом продаешь после завершения строительства, как правило, дают 20–25% годовых в рублях. Меняется просто уровень входной и выходной цены, но доходность достаточно стабильная. Поэтому у нас сформировался достаточно широкий круг клиентов, которые перекладываются из одного объекта в другой, что-нибудь покупают постоянно и делают это, в том числе, и сейчас. Многие считают вполне нормальным нынешнее состояние рынка, и есть перспективы, которые они видят. Покупая на этапе строительства, вы имеете несколько составляющих роста. Пускай рынок даже не меняется, всегда есть рост по мере завершения строительства. Чем ближе к завершению, тем выше цена — она может увеличиться на 15–20% просто за счет завершения стройки. Это и рост перспективности района, о котором я уже подробно говорил. Здесь главное — подобрать удачно объект для инвестиций, чтобы вот эти все потенциалы, о которых я говорю, раскрылись и вы получили то, на что рассчитывали.

Что касается ужесточения коммуналок, они есть в любом случае, независимо от того, снимаете вы квартиру или являетесь собственником. Любой арендодатель, так скажем, эти расходы также старается переложить на арендаторов. Что касается отчислений на капремонт, да, такая составляющая сейчас появилась, от нее никуда не денешься. Но она есть в любом случае на каждый объект недвижимости. Что касается налогообложения, то, действительно, сейчас осуществлен переход на кадастровую стоимость недвижимости для расчета ежегодного налога на имущество. Но наши расчеты показывают, что цифры, в общем-то, не являются смертельными. Раньше мы их просто вообще не чувствовали, хотя этот налог всегда был. Просто он такой был маленький, что его даже не всегда собирали, как я понимаю. Сейчас он исчисляется, условно говоря, на типовые объекты от 10 до 30 тысяч рублей в год. То есть это, если поделить месяцы, меньше, чем те же отчисления на капремонт. Какой-то паники, что вот это изменение налогообложения остановит рынок недвижимости и остановит спрос, у нас нет. А налог на доход от продажи имущества возникает только после регистрации права собственности. Многие инвесторы расстаются с жильем до этого этапа, то есть он вообще не возникает.

Ольга

— Сейчас банки просят 20–30% первоначального взноса, хотя раньше было достаточно 10–15%. Что делать тем, у кого нет таких больших накоплений, — они не смогут купить жилье?

— Действительно, так все и есть, банки ведут себя всегда осторожнее в период непростого спроса, о котором мы уже поговорили. Выходов здесь несколько, на самом деле. Выход номер один — вы можете просто сидеть и копить деньги на первоначальный взнос со своей зарплаты или еще с чего-то. И когда вы накопите, прийти, посмотреть, что в этот момент осталось, и тогда уже с помощью ипотечного кредита покупать. Не факт, что тогда такие будут комфортные ставки, и неизвестно, какой еще будет размер первоначального взноса. Но, как показывает развитие рынка, больше 30% никогда не бывает, поэтому можно копить.

Второй вариант — многие застройщики, в том числе и мы, разработали специальные продукты. Суть этих продуктов в том, что это своеобразное сочетание рассрочки от застройщика и ипотеки от банковского учреждения. И, таким образом, у нас по объекту «Лайнер», например, можно купить с 10%-ным первоначальным взносом, как было только в лучшие времена. При этом ежемесячные платежи будут точно такие же, как по ипотеке. То есть мы, предвидя эту ситуацию, особенно в такие времена тяжелого спроса, возможного даже снижения доходов населения, разработали такой продукт. Он позволяет человеку уже сейчас выбрать квартиру, внести те деньги, которые у него есть, и спокойно платить практически те же сроки, что он бы покупал по ипотеке. То есть второй вариант — воспользоваться продуктами застройщиков, которые об этом подумали.

DAN

— Насколько реально сделать ипотеку по 5–6% годовых, хотя бы в регионах?

— В принципе, ничего нет невозможного. Здесь надо просто понять, за счет чего такая ставка получается. Здесь есть несколько механизмов. Первый — это, так скажем, макроэкономический механизм, то есть снижение ключевой ставки Центробанком до таких пределов. А еще, конечно, надо ниже, потому что банки должны иметь прибыль. Вероятность такого события мы пока как высокую не расцениваем все же. Хотя в других странах, понятно, именно таким способом достигаются низкие процентные ставки по кредитам ипотечным.

Второе — это всевозможные дотации и субсидирование этих процентных ставок кредитным учреждениям. И здесь рынок уже сейчас идет по двум направлениям. Это, первое, субсидирование государством, о чем мы знаем. То есть по определенным стандартам оно сейчас где-то 12% достигается. Но это не отменяет возможности застройщика тоже субсидировать. И вот по совместным продуктам застройщиков и банков я уже встречал и 7% годовых. Частично, во-первых, используется программа по господдержке. И плюс к этой программе еще сам застройщик субсидирует банку процентную ставку. Но здесь надо быть, правда, внимательным. Как правило, такие низкие цифры субсидируются не на весь срок кредитования, а на один, два или три года. Поэтому мой совет, когда видите такие цифры, то всегда постарайтесь спросить, на какой период это, что будет записано в кредитном договоре. Потому что иногда это просто маркетинговая ставка так называемая, когда в договоре у вас будет 12%, а вам просто скидку застройщика пересчитывают и говорят: вот видите, у вас получается 7%. То есть это надо просто внимательно, с калькулятором все посчитать и выявить реальную картину. Но тем не менее вот такие продукты появились на рынке. Я думаю, что они будут и дальше развиваться.

Газета.Ru

— Есть также банки, которые предлагают плавающую ставку, независимо от сотрудничества с каким-то застройщиком, просто от себя. И зачастую они сейчас ниже. То есть там может быть действительно 8%, но, по условиям договора, потом эта ставка корректируется, и она может оказаться и 15%, и 20%. Нет ли в этом такой, скажем так, опасной замены валютной ипотеки, что люди сейчас получат низкую ставку на два года, потом не рассчитают свои силы и не заплатят за эти два года, а после этого получат неподъемные проценты?

— Мне тоже сразу пришла на ум аналогия с валютными ипотечными кредитами. На мой взгляд, здесь нужно просто в условия договора внимательно вчитываться. Банки — это же тоже участники рынка, и они свои продукты тоже должны как-то продвигать. Есть маркетинговая составляющая продвижения, как это, как мы говорим, упаковано, как это преподносится покупателю, а есть фактически юридическая сторона вопроса, что написано в договоре. Поэтому мой совет — внимательно читать всегда, что написано в договоре. И если предлагается какая-то плавающая ставка, то есть какая-то рискованная стратегия, и что будет дальше, непонятно, нужно все продумать. Частично это уже зависит от склада человека: если кто любит рисковать, то он может рисковать. Но тот, кто четко хочет просчитать свои будущие доходы, расходы, то, на что он может рассчитывать, должен ориентироваться на какие-то фиксированные ставки. И если, как я говорил, на первые два года одна ставка, а потом другая, то другая тоже должна быть сразу понятна и зафиксирована в договоре. Тогда это вам просто позволит посчитать всю бухгалтерию.

Василий

— Вы поразительно похожи на участника группы «Каста» Влади. Как вы вообще относитесь к рэпу?

— Ну, если честно, я поклонник русского рока. К нему я точно хорошо отношусь. Хотя я заметил, кстати, что рэп почему-то очень хорошо воспринимается во время покупок всяких. В торговых центрах очень часто, особенно заграничных, почему-то любят его включать, и это создает какой-то такой, видимо, позитивный настрой. Поэтому я сам иногда попадался на эту ловушку.

— То есть вы, значит, покупателей русским роком заманиваете.

— Нет, мы в офисах ничем не заманиваем. Хотя про аромамаркетинг хочу как раз сказать. В плане музыки мы традиционны, у нас, в общем, есть в call-центре свои мелодии, и так далее, более нейтрального, так скажем, содержания. А сейчас мы действительно пробуем такую новацию, как аромамаркетинг, в наших офисах. Мы разработали свой собственный запах, который присутствует во всех наших офисах. На наш взгляд, он отражает уровень наших объектов и то, что мы хотим донести до потребителя. Приглашаем в офисах все это понюхать.

— Спасибо за приглашение, обязательно попробуем.

Валя

— Застройщики и управляющие компании загородных поселков сейчас стараются предлагать какие-то активности для своих жителей — концерты, праздники. Когда такое появится и в городских комплексах?

— Безусловно, это такой, мне кажется, очень правильный тренд. Не случайно, что он пошел в загородную недвижимость. В тех поселках, в которых не практикуется изоляционизм, а, так скажем, люди все на виду, там действительно практически формируется вот эта общность людей. И застройщик, или уже оператор, который эксплуатирует этот поселок, он как-то заинтересован в том, чтобы люди проводили больше времени вместе, формировали свои потребности, то, что им нужно. Это помогает и операторам создавать новую инфраструктуру, понимать, открывать ресторан или прачечную в этом поселке, будет ли это востребовано. И, по сути дела, они во время этих мероприятий, в том числе, получают обратную связь от своих клиентов. И если это застройщик системный, то есть это его не первый и не последний объект, то он эту информацию может использовать для того, чтобы понять, а что дальше надо строить, как надо менять свой продукт, свои объекты, чтобы это нашло понимание у покупателя.

Началось это с загородной недвижимости, но, безусловно, этот тренд уже перекинулся и на городскую застройку, и не только в Москве. В частности, в Ростове-на-Дону, где мы тоже присутствуем на рынке в качестве одного из лидеров, у нас есть такой объект «Западные ворота», который мы строим уже с 2009 года, и там уже построено практически три очереди строительства. Там тоже формируется своя такая общность. Проводятся мероприятия, причем уже даже городского уровня. Издается своя газета. И жители, кстати, дают обратные сигналы, понимание, что нам делать в следующих очередях строительства, потому что мы планируем еще оставаться на этой площадке какое-то время.

В Москве мы тоже такое стараемся предлагать. В частности, в прошлом году у нас было ралли суперкаров на объекте «Садовые кварталы». Там был старт, на объектах других застройщиков были пит-стопы. Ну, и финишировало это все в загородном поселке на Рублевке. Также у нас было в Питере очень интересное мероприятие, когда мы открывали свой дом «Монферран» в центре города, построенный рядом с Исаакиевским собором. Была большая культурная программа, с театрализованным представлением, с художественной галереей, куда мы приглашаем, собственно говоря, наших существующих клиентов, потенциальных клиентов, просто партнеров.

Газета.Ru

— Давайте подытожим. Как я поняла, вы все-таки считаете, что кризиса у нас нет, тогда хотя бы расскажите, чем закончится год в разных сегментах. Что будет с ценами, что будет с предложением, увидим ли мы какие-то яркие премьеры в этом году?

— Что касается изменения цены, как правило, это интересует всех, мы ожидаем в рублевом эквиваленте роста на уровне инфляции, то есть это где-то 5–7% годовых в рублях. Ну, может, чуть меньше инфляции. Что касается объема предложений, мы поговорили о том, что объем предложений достаточный, в этом году вышло и выйдет еще наверняка несколько объектов в разных классах. Уровень предложения максимальный за всю историю рынка недвижимости, такой он и сохранится.

Что касается спроса, то, наверное, это наиболее сложный вопрос. Конечно, исходя из макроэкономической ситуации, доходы населения не растут и вряд ли сильно вырастут до конца года. Но наш анализ показывает, что у наших граждан достаточно много еще накоплений есть и достаточно большой сегмент так называемого отложенного спроса, который еще не реализовался. И мы очень рассчитываем, что с помощью всевозможных акций, мероприятий и так далее, о которых мы сегодня говорили, застройщики, в том числе мы, привлекут этот спрос на свою сторону, и объемы продаж, которые мы продемонстрируем, будут сопоставимы с прошлогодними.

Газета.Ru

— И когда все-таки ждать новых акций и скидок теперь — уже под Новый год или раньше еще что-то будет интересное?

— Мне кажется, что это будет продолжаться в течение всего года. Просто будут, возможно, смещаться акценты в ту или иную сторону. Кто-то еще будет летом проводить, кто-то любит осенью, кто-то под Новый год. Я думаю, что в течение всего второго полугодия у того или иного застройщика можно будет найти какие-то интересные акции. Просто надо этим интересоваться, следить. Кстати, это может разные формы носить. Это могут быть скидки, это могут быть машино-места в подарок, дизайн-проект бесплатный или ремонт. Могут быть льготные системы всевозможных рассрочек. И это все будет до конца года, потому что все застройщики будут бороться за своего покупателя. И как раз эта борьба за привлечение покупателей не даст рынку упасть.

Газета.Ru

— Спасибо большое. У нас в гостях был Алексей Болдин, глава риелторской компании «Магистрат».

— Спасибо.

25

Кажется, лучше всего себя чувствует элитное жилье -- продажи идут примерно в тех же темпах, что и раньше. В чем секрет успеха? // Газета.Ru

24

Есть у вас понимание, когда кризис в недвижимости пройдет и чем закончится? // Газета.Ru

23

Вы поразительно похожи на участника группы "Каста" Влади. Как вы вообще относитесь к рэпу? // Василий

22

Основываясь на опыте и имея практику в гражданском строительстве, есть ощущения, что замедление в строительстве приводит к остановке применения инновационных технологий в гражданском строительстве. Прав ли я в утверждении, что кризис остановит применение передовых технологи в строительстве? Аналогов в России нет, в результате упрощения строительства на более невзрачные и стандартные проекты. // Андрей Антонов

21

Насколько реально сделать ипотеку по 5--6% годовых, хотя бы в регионах? // DAN

20

У меня извечный вопрос. При нынешней экономической ситуации что целесообразнее -- снимать жилье или лезть в ипотечную кабалу (я считаю, это самая уместная характеристика для нашего ипотечного рынка)? Или ждать свет в конце туннеля (году этак в 2020-м) в виде неких госпрограмм? Спасибо. // Андрей

19

Застройщики и управляющие компании загородных поселков сейчас стараются предлагать какие-то активности для своих жителей -- концерты, праздники. Когда такое появится и в городских комплексах? // Валя

18

Личные стандарты жилья все время меняются, а покупка квартиры -- это все-таки долгосрочное вложение. Какую квартиру можно купить сейчас, чтобы она не потеряла актуальность через 10 лет, а от чего лучше отказаться? // Петр

17

Услуги ЖКХ постоянно дорожают, теперь еще добавилась плата за капремонт, плюс растут налоги на недвижимость, а теперь еще и налог с продажи стал более жестким. С учетом московских цен даже для личных нужд проще снимать квартиру, чем покупать. А инвестировать в недвижимость теперь вообще, наверное, нет смысла? // Юлия

16

Как Вы думаете, будут ли еще летние скидки и акции от застройщиков? // Мария

15

Какие районы считаются сейчас лучшими в Москве для проживания, и какие можно рассмотреть на перспективу? // Виктор

14

В Москве все меньше мест для нового строительства, и сейчас некоторые застройщики реконструируют особняки. Будет ли такое жилье современным, и насколько это хорошее вложение денег? // Игорь

13

Как вы думаете, стоит ли покупать жилье с готовой отделкой, насколько это выгодно? // Ирина

12

Постоянно появляются новые форматы жилья -- апартаменты, пентхаусы, апарт-резиденции. Это маркетинговый ход или реально новые продукты? И чем еще может удивить рынок недвижимости? // Константин

11

Многие застройщики из-за кризиса предлагают маленькие площади -- так меньше итоговая стоимость и можно купить дешевле. Но в каких площадях будет комфортно жить, а какие уже перебор в погоне за экономией? Можете подсказать, сколько нужно одному человеку, сколько паре, сколько семье с одним ребенком -- не по нормам, а так, чтобы было комфортно жить? // Наталия

10

Правительство действительно показало, что оно заинтересовано в новом строительстве, запустив программу субсидирования ипотечной ставки. На ваш взгляд, такая мера реально позволяет больше строить в кризис или речь все-таки идет о продажах того, что уже и так строится? И отразился ли кризис на планах застройщиков -- много ли проектов отменили или отложили? Не будет ли дефицита жилья, когда кризис пройдет? // Газета.Ru

9

Выгодно ли сейчас покупать апартаменты, и станут ли они все жильем, или исключение будет сделано только для отдельных проектов? Пока цена на апартаменты ниже, чем на квартиры, но, купив апартаменты, смогу ли я когда-то рассчитывать на перевод их в жилье? // Вениамин

8

Сейчас банки просят 20--30% первоначального взноса, хотя раньше было достаточно 10--15%. Что делать тем, у кого нет таких больших накоплений, -- они не смогут купить жилье? // Ольга

7

2014 год был рекордным по вводу в эксплуатацию кв. метров. Догнали уровень 1987 года. Доходы населения при этом падают, количество просрочек по ипотеке растет. Гос программа по ипотеке помогает, но не разрешает ситуацию. В свою очередь девелоперы и риэлторы повторяют мантру про стабилизацию ситуации, скорое восстановление, неповторение кризиса 2008-2009. Что скажете вы по этому поводу (риски значительного падения цен на недвижимость)? // Слава

6

Можно ли на сегодняшний день сделать прогноз-когда рынок недвижимости восстановится? // роман

5

Когда лучшее время покупать квартиру? Стоит ли еще подождать? Что будет с ценами в ближайшее время? // Константин

4

Как не прогореть, погнавшись за ценой? В кризис очень важно понимать, что ждет твоего застройщика, чтобы не пойти на дно вместе с ним. Как оценить состояние дел у застройщика и понять, грозит ему что-то или нет? // Марина

3

Сейчас про разные сегменты говорят: пришло время покупателя. Клиент может выбирать, торговаться, получать бонусы. На какие послабления можно рассчитывать в разных сегментах и как понять, что дешевле уже не будет и надо брать, что дают? // Александр

2

Отразился ли кризис на планах застройщиков -- много ли проектов отменили или отложили? Не будет ли дефицита жилья, когда кризис пройдет? // Анна

1

Нам поступило много вопросов от наших читателей. В основном они касаются, разумеется, кризиса и того, как он уже затронул рынок недвижимости. Какие первые итоги кризиса в сегменте жилой недвижимости можно подвести? Чем новый кризис отличается от прошлого -- 2008--2009 годов? // Владимир